Mieteinnahmen versteuern – das gilt für Vermieter und Kapitalanleger

Wer Wohnraum vermietet, erzielt Einkünfte – und diese Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Viele private Vermieter und Kapitalanleger fragen sich, welche Einnahmen genau versteuert werden müssen und welche Kosten absetzbar sind. In diesem Ratgeber erklären wir, wie die Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland funktioniert, was als Werbungskosten gilt, welche typischen Fehler vermieden werden sollten und geben Beispielrechnungen für die Steuerberechnung an die Hand. So behalten Sie den Durchblick bei der Anlage V Ihrer Steuererklärung.

Welche Mieteinnahmen sind steuerpflichtig?

Grundsätzlich gilt: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Laut § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zählen dazu alle Einnahmen, die durch die Überlassung von Immobilien oder Grundstücken erzielt werden. Wichtig ist jedoch das Prinzip der Überschussbesteuerung: Versteuert wird nicht der Umsatz an sich, sondern der Gewinn daraus, also Einnahmen minus Ausgaben.

Was zählt als Einnahme? Bei Wohnraumvermietung ist das in der Regel die Warmmiete, also Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen, die der Mieter zahlt. Zwar werden die Nebenkosten vom Vermieter später für Betriebskosten verwendet, aber erstmal sind sie Teil der Einnahmen. Ebenso gehören dazu Einnahmen aus vermieteten Stellplätzen, Garagen oder möbliert mitvermieteten Gegenständen (z. B. Einbauküche, wenn dafür ein Mietaufschlag vereinbart ist). Auch Mieten aus Gewerbevermietung, Pachtzahlungen für Grundstücke oder z. B. Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung zählen. Selbst kurzfristige Vermietungen über Plattformen (Airbnb & Co.) stellen steuerpflichtige Mieteinnahmen dar. Mehr zur Nebenkostenabrechnung finden Sie hier: Nebenkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung – Frist.

Wann entsteht Steuerpflicht? In dem Kalenderjahr, in dem die Miete dem Vermieter zufließt (Zuflussprinzip). Erhält man z. B. die Januarmiete 2026 schon im Dezember 2025, zählt sie steuerlich zu 2025.

Steuerfreigrenzen: Ganz ohne Steuer bleibt die Vermietung nur, wenn unterm Strich kein Gewinn entsteht oder bestimmte Kleinstgrenzen nicht überschritten werden. Zwei relevante Fälle:

• Grundfreibetrag: Liegen alle Einkünfte einer Person unter dem allgemeinen Grundfreibetrag (2025: 12.096 € bei Singles, doppelt bei Verheirateten), fällt keine Einkommensteuer an. Das betrifft z. B. Rentner oder Studenten mit sehr geringen Gesamteinkünften.
• Härteausgleich bei kleinen Nebeneinkünften: Bei geringen positiven Einkünften, die nicht dem Lohnsteuerabzug unterliegen (z. B. Vermietung), kann der Härteausgleich greifen: bis 410 € bleibt die Steuer regelmäßig aus, zwischen 410 € und 820 € wird sie stufenweise gemindert. Diese Entlastung ist nur bei sehr kleinen Überschüssen relevant und hängt von den übrigen Einkünften ab.

Unterm Strich muss jeder Vermieter seine Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben (Anlage V). Dort werden den Einnahmen die Ausgaben gegenübergestellt. Nur der positive Überschuss (Gewinn) wird am Ende mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Falls ein Verlust entsteht (Ausgaben höher als Einnahmen), mindert dieser die übrige steuerpflichtige Einkommen und führt ggf. zu einer Steuererstattung.

Rechenbeispiel gefällig? Dann schauen Sie hier: 1.500 Euro Mieteinnahmen – wieviel Steuer?. Eine Einordnung zur Rentabilität finden Sie in Lohnt sich Vermieten steuerlich?.

Werbungskosten: Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

Als Werbungskosten bezeichnet man alle Ausgaben, die durch die Vermietung veranlasst sind. Diese Kosten darf der Vermieter von den Einnahmen abziehen, um seinen zu versteuernden Gewinn zu ermitteln. Es lohnt sich, sämtliche abzugsfähigen Posten zu kennen, denn sie reduzieren direkt die Steuerlast. Hier die wichtigsten Werbungskosten bei Vermietung:

• Abschreibung (AfA): Die Abnutzung der Immobilie selbst kann jährlich steuerlich geltend gemacht werden. Für Wohngebäude gelten typisierte lineare AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG: 3 % pro Jahr bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % pro Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 sowie 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Bei nachgewiesener kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer können höhere AfA-Sätze angesetzt werden. Beispiel: Kaufpreis der Wohnung 200.000 € (davon 40.000 € Grundstück, 160.000 € Gebäudeanteil) => 2% von 160.000 € = 3.200 € Abschreibung pro Jahr als Werbungskosten.
• Schuldzinsen: Die Zinsen für einen Immobilienkredit (Hypothekendarlehen), der zur Finanzierung der vermieteten Wohnung aufgenommen wurde, sind voll absetzbar. Wichtig: Nur die Zinsanteile, nicht die Tilgung. Die Kredittilgung ist keine sofort abzugsfähige Ausgabe, da sie der Vermögensbildung dient – allerdings reduziert Tilgung langfristig den Gewinn, da weniger Zinsen anfallen. Auch Nebenkosten der Finanzierung (Bereitstellungszinsen, Disagio, Bankgebühren) können anteilig als Werbungskosten gelten.
• Grundsteuer: Die jährliche Grundsteuer für die Immobilie ist in dem Jahr abzugsfähig, in dem sie bezahlt wird. Selbst wenn man sie über die Betriebskosten auf den Mieter umlegt, gilt steuerlich: Was der Vermieter zahlt und vom Mieter erstattet bekommt, taucht sowohl als Einnahme wie auch als Ausgabe auf und neutralisiert sich. Falls Grundsteuer nicht umgelegt wird, kann sie komplett als Aufwand angesetzt werden.
• Hausgeld und Bewirtschaftungskosten: Bei Eigentumswohnungen fällt monatlich Hausgeld an. Darin enthalten sind umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Kosten. Umlagefähige Betriebskosten, die der Vermieter trägt und nicht (oder erst später) vom Mieter ersetzt bekommt, sind Werbungskosten (z. B. Hausmeister, Versicherungen, Müllabfuhr, sofern nicht umgelegt). Das Verwalterhonorar und andere nicht umlagefähige Posten sind ebenfalls direkt absetzbar. Achtung: Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage im Hausgeld ist nicht sofort absetzbar, da es sich um angespartes Eigentümervermögen handelt. Erst wenn die Rücklage tatsächlich für Reparaturen ausgegeben wird, entstehen abzugsfähige Kosten (Instandhaltungskosten). Beispiel: Von 300 € Hausgeld gehen 50 € in die Rücklage – diese 50 € kann man nicht als Ausgabe ansetzen, die restlichen 250 € (für laufende Kosten, Verwalter etc.) schon.
• Reparaturen und Instandhaltung: Kosten für die laufende Instandhaltung der Immobilie sind in voller Höhe abziehbar. Dazu zählen z. B. Handwerkerrechnungen für Reparaturen an Dach, Heizung, Fenster, Malerarbeiten, Sanitärreparaturen usw., die der Vermieter zahlt. Werden größere Modernisierungen durchgeführt, muss man unterscheiden: Erhaltungsaufwand (wie Austausch defekter Dinge durch gleichwertige) ist sofort absetzbar. Herstellungsaufwand (Umbauten, Erweiterungen, Standardanhebungen) muss ggf. abgeschrieben werden. Außerdem gibt es die wichtige 15 %-Regel: Werden in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) in Modernisierung gesteckt, gelten diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen ebenfalls über die Jahre abgeschrieben werden, statt sofort abziehbar zu sein. Normale Reparaturen unterhalb dieser Grenze sind hingegen direkt als Werbungskosten absetzbar.
• Nebenkosten des Vermieters: Viele kleine Posten sind ebenfalls Werbungskosten, z. B. Gebäudeversicherungen (Brand, Sturm, Wasser) soweit vom Vermieter getragen, Rechtsschutzversicherung (spez. Mietrechtsschutz), Mitgliedsbeiträge (z. B. bei Haus & Grund Eigentümerverein), Fahrtkosten zur Mietwohnung (für Besichtigungen, Reparaturüberwachung, Eigentümerversammlung – hier kann man Kilometergeld ansetzen), Bürokosten (Porto, Telefon, Schreibzeug für Vermietungsangelegenheiten) und Steuerberatungskosten (wenn man z. B. für die Anlage V einen Steuerberater bezahlt, anteilige Kosten dafür). Auch Inseratskosten für die Mietersuche oder Maklerprovisionen, die der Vermieter zahlt, zählen dazu.
• Abschreibungen auf bewegliche Güter: Hat der Vermieter Einrichtungsgegenstände in der Wohnung (z. B. Küche, Möblierung) selbst angeschafft und vermietet mit, können diese ebenfalls abgeschrieben werden – meist über 5 bis 13 Jahre je nach Gegenstand. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € netto können sofort abgesetzt werden (Beispiel: ein neuer Kühlschrank für 500 € brutto kann im Jahr der Anschaffung komplett als Aufwand verbucht werden).

Mehr dazu: Grundsteuer auf Mieter umlegen und Verwaltungskosten auf Mieter umlegen.

Diese Liste ist nicht abschließend, aber umfasst die häufigsten Positionen. Wichtig: Werbungskosten können nur für den vermieteten Teil geltend gemacht werden. Wenn man z. B. ein Zweifamilienhaus teils selbst bewohnt, teils vermietet, muss man die Kosten entsprechend aufteilen.

In den meisten Fällen können Vermieter alle genannten Kosten in voller Höhe ansetzen. Es gibt lediglich Einschränkungen, wenn die Miete sehr niedrig ist (siehe nächste Sektion) oder bei steuerlich motiviertem Verlust (Stichwort Liebhaberei).

Typische Fehler bei der Versteuerung von Mieteinnahmen

Bei der steuerlichen Behandlung von Vermietung passieren immer wieder Fehler, die zu Nachteilen oder Problemen führen. Hier einige häufige Fallstricke:

• Nichtabgabe der Anlage V: Einige Kleinvermieter glauben irrtümlich, wenn sie nur wenig verdienen, müssten sie nichts angeben. Tatsächlich muss aber jede Vermietung in der Steuererklärung deklariert werden, unabhängig vom Betrag. Unterlassen Sie dies, riskieren Sie Steuernachzahlungen und ggf. Strafen, falls das Finanzamt die Vermietung entdeckt.
• Werbungskosten vergessen oder falsch angesetzt: Viele Vermieter schöpfen ihre Abzugsmöglichkeiten nicht voll aus. Beliebte Vergesser: Abschreibung (AfA) wird nicht angesetzt – dabei hat jeder Eigentümer ein Anrecht darauf. Oder Fahrtkosten zu seiner Immobilie werden nicht geltend gemacht. Auch die anteilige Arbeitszimmer-Nutzung (falls man die Vermietung von zuhause verwaltet) könnte in manchen Fällen absetzbar sein. Sammeln Sie Belege und machen Sie sich eine Liste der möglichen Kosten, um nichts zu verschenken.
• Instandhaltungsrücklage fälschlich absetzen: Ein häufiger Fehler bei Eigentumswohnungen ist, das gesamte gezahlte Hausgeld als Aufwand anzusetzen. Wie oben erläutert, ist der Teil für die Rücklage erst später absetzbar. Das Finanzamt korrigiert zwar meistens, wenn man es falsch macht, aber es kann zu Rückfragen führen. Buchen Sie daher korrekt: Rücklagenzuführungen nicht als unmittelbare Ausgabe einrechnen.
• Verbilligte Vermietung innerhalb der Familie: Wer an Angehörige unter dem Marktpreis vermietet (oft aus gutem Willen), muss aufpassen. Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt – Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar. Zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich: Fällt sie positiv aus, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar; ist sie negativ, wird ebenfalls aufgeteilt. Ab 66 % gilt die Vermietung steuerlich als entgeltlich – der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Wer z. B. an Kinder günstig vermietet, sollte diese Schwellen kennen, um den Kostenabzug nicht zu verlieren.
• Liebhaberei bei Dauerverlusten: Wer eine Immobilie ausschließlich zu dem Zweck vermietet, steuerliche Verluste zu generieren (z. B. Luxusanwesen an Familienmitglieder, die nie einen Gewinn abwerfen), läuft Gefahr, dass das Finanzamt Liebhaberei annimmt. Dann würden Verluste nicht mehr anerkannt. Normalerweise ist Vermietung aber auf Dauergewinn ausgelegt, auch wenn in den ersten Jahren Verluste auftreten (wegen hoher Abschreibung oder Zinsen). Achten Sie darauf, im Laufe von 30 Jahren einen Totalüberschuss zu erzielen, sonst könnten die Verluste aberkannt werden. Für normale Vermietungen mit Marktpreisen ist das kein Problem.
• Umsatzsteuer und Vermietung verwechseln: Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei. Das heißt, Sie dürfen Ihren Mietern keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen und können umgekehrt keine Vorsteuer ziehen. Hier gibt es wenig Fehlerpotenzial, weil es automatisch so gehandhabt wird. Bei Gewerbevermietung hingegen kann man zur Umsatzsteuer optieren – ein komplexes Thema, das private Vermieter aber selten betrifft.
• Falsche Zuordnung von Renovierungskosten beim Eigentümerwechsel: Wenn man eine gebrauchte Immobilie kauft und sofort renoviert, kann es passieren, dass diese Kosten als anschaffungsnah (über 15 % vom Kaufpreis in 3 Jahren) gewertet werden. Ein Fehler ist, diese fälschlich als sofort abziehbar zu behandeln. Besser im Zweifel steuerlichen Rat einholen, um die Aufteilung korrekt vorzunehmen.

Vermeiden lassen sich die meisten Fehler durch gründliche Dokumentation und Zurateziehen eines Steuerberaters oder guter Software. Halten Sie alle Einnahmen und Ausgaben schriftlich fest, bewahren Sie Rechnungen auf. Dann ist die Anlage V kein Hexenwerk.

Beispielrechnungen: Steuerberechnung für Vermieter

Schauen wir uns an, wie sich Mieteinnahmen und Ausgaben konkret in der Steuerberechnung auswirken. Zwei vereinfachte Beispiele – eins mit Überschuss, eins mit Verlust:

Beispiel 1: Überschuss aus Vermietung (privater Vermieter)

Herr A vermietet eine Eigentumswohnung. Die Jahreskaltmiete beträgt 10.000 €, zusätzlich erhält er 2.400 € Nebenkostenvorauszahlungen vom Mieter (die er in gleicher Höhe für Betriebskosten ausgibt). An Ausgaben hat er pro Jahr:

• Hausgeld (inkl. umlagefähige Kosten) abzüglich Rücklage: 2.000 € (davon 500 € nicht umlagefähige Kosten, 1.500 € Betriebskosten die durch Vorauszahlungen gedeckt sind)
• Zinsen für Immobilienkredit: 4.000 €
• Abschreibung: 3.000 € (entspricht z. B. 2 % von 150.000 € Gebäudeanteil)
• Sonstige Kosten (Versicherung, Steuerberater, Fahrten etc.): 700 €
• Kleinreparatur (Waschbecken austauschen): 200 €

Einnahmenrechnung: Obwohl 12.400 € zufließen (inkl. Nebenkosten), zählen die 2.400 € für Nebenkosten als durchlaufend, da sie ja Ausgaben in gleicher Höhe gegenüberstehen. Für die Steuer also relevant: 10.000 € Mieteinnahmen.

Werbungskostenrechnung:

– 4.000 € Schuldzinsen

– 3.000 € Abschreibung

– 700 € sonstige laufende Kosten

– 200 € Reparaturkosten

Summe Werbungskosten = 7.900 €

(Die umlagefähigen 1.500 € Betriebskosten tauchen als Einnahme und Ausgabe gleichermaßen auf und neutralisieren sich, die nicht umlagefähigen 500 € im Hausgeld sind in den 700 € sonstigen enthalten oder getrennt, je nach Zuordnung).

Steuerlicher Gewinn: 10.000 € – 7.900 € (Werbungskosten) = 2.100 € Überschuss.

Diesen Betrag von 2.100 € müsste Herr A in seiner Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung angeben. Angenommen sein persönlicher Steuersatz liegt bei 20 %, wären rund 420 € Einkommensteuer darauf zu zahlen. Hätte er einen höheren Steuersatz, entsprechend mehr. Dank der abgesetzten Kosten reduziert sich seine Steuerlast erheblich gegenüber der Situation, wenn er keine Ausgaben hätte absetzen können.

Beispiel 2: Verlust aus Vermietung (Kapitalanleger mit hoher Finanzierung)

Frau B hat ein Mietshaus, aus dem sie 15.000 € Jahresmieteinnahmen erzielt. Allerdings hat sie hohe Werbungskosten:

• Schuldzinsen: 12.000 € (hohe Finanzierung)
• Abschreibung: 5.000 €
• Sonstige Kosten (Instandhaltung, Versicherung etc.): 4.000 €

Einnahmen: 15.000 €

Ausgaben: 21.000 € (Summe aller absetzbaren Kosten)

Ergebnis: –6.000 € Verlust aus Vermietung.

Dieser Verlust mindert ihr zu versteuerndes Einkommen aus anderen Einkünften (z. B. Gehalt). Hat sie z. B. ein Einkommen aus einer Anstellung, wird dort der Verlust gegengerechnet, was zu einer Steuerersparnis führt. Beispiel: Bei ~30 % Grenzsteuersatz spart Frau B ca. 1.800 € Steuern durch den Vermietungsverlust. Wichtig ist, dass sie auf lange Sicht mit dem Objekt dennoch Gewinn erzielen will (Mieten steigen, Zinsen sinken nach Tilgung), damit das Finanzamt die Verluste anerkennt. In den ersten Jahren einer Investition sind Verluste aber normal und zulässig.

Diese Beispiele zeigen: Steuerlich relevant ist immer der Überschuss oder Fehlbetrag. Durch kluge Finanzierung und das Ausnutzen aller Werbungskosten kann man oft dafür sorgen, dass wenig Überschuss verbleibt und somit wenig Steuer anfällt – manchmal ergibt sich sogar ein steuerlich absetzbarer Verlust.

Natürlich sollte eine Immobilie nicht allein aus Steuerspargründen gehalten werden. Doch Steuerkenntnis hilft, nicht zu viel zu zahlen und alle Vorteile zu nutzen.

FAQ zu Mieteinnahmen und Steuern

Muss ich jede Vermietung dem Finanzamt melden?

Ja. Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder auch nur ein Zimmer vermieten, müssen Sie dies in der Einkommensteuererklärung angeben (Anlage V für Vermietung/Verpachtung). Es gibt keine Bagatellgrenze, die eine Deklaration erspart – außer Sie liegen mit allen Einkünften unter dem Grundfreibetrag, aber auch dann sollte die Vermietung angegeben werden, um Verluste vortragen zu können. Selbst gelegentliche Airbnb-Vermietungen gehören grundsätzlich in die Steuererklärung (ggf. in die spezielle Anlage V für Ferienwohnungen). Wer keine Erklärung abgibt, obwohl er Einnahmen hat, riskiert Steuerhinterziehungstatbestände, auch wenn es Unwissenheit war. Also: Im Zweifel immer angeben, das Finanzamt setzt die Einkünfte dann schon korrekt an (und oft bleibt bei kleinen Summen ohnehin nichts zu versteuern).

Wo trage ich die Mieteinnahmen und Ausgaben in der Steuererklärung ein?

Dafür gibt es die Anlage V (“Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung”). Pro Objekt füllt man dort einen eigenen Abschnitt aus. Dort werden zunächst die Einnahmen eingetragen (Miete, Umlagen). Dann kommen die Werbungskosten: Hier gibt es Zeilen für Schuldzinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Reparaturen, Hausgeld etc. Am Ende ergibt sich automatisch der Überschuss oder Verlust. Wenn man steuerlich beraten wird, übernimmt das der Steuerberater oder eine Steuersoftware. Wichtig ist, dass man alle Beträge wahrheitsgemäß und vollständig einträgt und Belege aufbewahrt. Übrigens: Haben Sie mehrere Objekte, werden die Ergebnisse aller Vermietungen addiert und als Gesamtsumme in die Einkommensteuerberechnung übernommen.

Welche Ausgaben sind nicht absetzbar?

Nicht absetzen können Sie private Ausgaben, die nichts mit der Vermietung zu tun haben. Zum Beispiel Renovierungskosten für die eigengenutzte Wohnung, oder Anschaffungen, die nicht für die vermietete Immobilie bestimmt sind. Tilgungsraten für Darlehen sind kein Aufwand (nur die Zinsen). Auch Abschreibungen auf den Grundstücksanteil sind nicht erlaubt – nur das Gebäude kann abgeschrieben werden. Ausgaben, die Ihnen ein Mieter ersetzt hat (z. B. wenn der Mieter eine Reparatur selbst bezahlt hat), können Sie ebenfalls nicht als Ihre Kosten ansetzen. Und Vorsicht bei Luxusrenovierungen kurz vor Vermietungsende nur um Verluste zu erzeugen: Hier könnte das Finanzamt die Anerkennung verweigern, wenn der Anschein von Liebhaberei besteht.

Sind Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters steuerpflichtige Einnahmen?

Im Prinzip ja, sie gehören zur Bruttomiete und damit zunächst zu den Einnahmen. Allerdings werden sie in der Regel vom Vermieter für Betriebskosten ausgegeben, welche dann als Werbungskosten abgezogen werden. Effektiv hebt sich das also auf, solange die Vorauszahlungen ungefähr den Ausgaben entsprechen. Wenn der Vermieter allerdings Überschüsse erzielt (weil er mehr Vorauszahlung verlangt als tatsächlich Kosten anfallen) und diese Überschüsse am Jahresende nicht an den Mieter zurückzahlt, wären diese behaltenen Beträge echtes Zusatzeinkommen und somit zu versteuern. Normal ist jedoch: was der Mieter an Nebenkosten zahlt, wird entweder ausgegeben oder nach Abrechnung zurückgezahlt. Wichtig: Die Nebenkostenabrechnung selbst hat keinen direkten Einfluss auf die Einkommenssteuer, sie stellt nur sicher, dass Mieter nicht zu viel oder zu wenig gezahlt haben.

Müssen Rentner ihre Mieteinnahmen auch versteuern?

Ja, auch Rentner sind steuerpflichtig auf Mieteinnahmen. Es gibt keinen Rentnerbonus bei Vermietungseinkünften. Allerdings verfügen viele Rentner über geringeres Gesamteinkommen, sodass in der Praxis manche unter dem Grundfreibetrag bleiben. Für Rentner, die seit 2005 in Rente sind, gilt, dass mindestens 50 % der Rente steuerpflichtig ist (für Neurentner steigt der Prozentsatz je nach Renteneintritt). Die Mieteinnahmen kommen oben drauf. Gerade wenn Immobilien im Alter als Zusatzeinkommen dienen, sollte man einkalkulieren, dass diese zusammen mit der Rente das zu versteuernde Einkommen bilden. Manchmal führt erst die Kombination dazu, dass Steuern anfallen. Ein Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein kann Rentnern helfen zu prüfen, ob durch die Mieteinnahmen eine Steuerpflicht entsteht.

Kann ich Verluste aus Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?

Grundsätzlich ja. Verluste aus Vermietung mindern Ihr gesamtes Einkommen und somit die Steuerlast auf z. B. Ihr Gehalt. Es gibt jedoch die Voraussetzung der Gewinnerzielungsabsicht. Solange Sie mit der Vermietung langfristig Gewinn erzielen wollen (und können), sind Anfangsverluste akzeptiert und werden verrechnet. Viele Vermieter machen die ersten Jahre wegen hoher Finanzierungskosten und Abschreibungen Verluste und erhalten dadurch Steuererstattungen – das ist gesetzlich in Ordnung. Nur wenn das Finanzamt den Verdacht hat, dass überhaupt nie ein Gesamtgewinn beabsichtigt ist (Liebhaberei, siehe oben), könnten sie die Verluste aus der Verrechnung herausnehmen. Das passiert aber nur in Sonderfällen (z. B. Luxusobjekt an Angehörige mit dauerhaften Riesenverlusten). Für normale Vermietungen ist die Verrechnung von Verlusten ein legitimer Steuervorteil.

Steuertipp: Eine vorausschauende Planung hilft, Steuern zu sparen. Nutzen Sie alle Abschreibungen und Kosten, um Ihr Ergebnis zu drücken. Investieren Sie in Instandhaltung in Jahren mit hohen Einkünften, um das Ergebnis zu senken. Aber achten Sie darauf, die Regeln (z. B. 50/66 %-Grenzen bei verbilligter Vermietung oder die 15 %-Grenze bei Erstrenovierung) einzuhalten, damit das Finanzamt nichts streicht.