1.500 Euro Mieteinnahmen – wieviel Steuer muss ich zahlen?

Viele private Vermieter fragen sich, wie hoch die Steuerlast bei Mieteinnahmen von etwa 1.500 € im Monat ausfällt. Das Problem: Ohne Klarheit über Freibeträge, Steuersätze und absetzbare Kosten ist es schwierig abzuschätzen, welcher Anteil der Miete ans Finanzamt geht. In diesem Artikel erfahren Sie sachlich und klar, wie Mieteinkünfte in Deutschland versteuert werden, welche Freibeträge und Abzugsmöglichkeiten es gibt und wie Sie Ihre Steuerlast optimieren können. So behalten Sie mehr von Ihren Mieteinnahmen und vermeiden Überraschungen bei der Steuererklärung.

Vertiefend dazu: Mieteinnahmen versteuern und Lohnt sich Vermieten steuerlich?.

Mieteinnahmen versteuern: Grundlagen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Mieteinnahmen zählen in Deutschland zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen der Einkommensteuer[1]. Das bedeutet, dass Sie Ihre Mieteinkünfte in der jährlichen Steuererklärung angeben müssen. Nur so erfährt das Finanzamt davon und kann die Steuer festsetzen[2]. Werden Mieteinnahmen nicht deklariert, gilt das als Steuerhinterziehung – Nachzahlungen, Zinsen und Strafen können die Folge sein[3].

Persönlicher Steuersatz: Wie viel Steuer Sie auf 1.500 € Mieteinnahmen zahlen, hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Die Mieteinnahmen werden zu Ihren übrigen Einkünften addiert (z. B. Gehalt oder Rente)[4]. Anschließend wird auf Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen der progressive Steuersatz angewendet[5]. In Deutschland reicht dieser von 14 % bis 42 % (bzw. 45 % für Spitzenverdienste)[6][7]. Je höher Ihr Gesamteinkommen, desto höher der Steuersatz. Beispiel: Wer insgesamt ein sehr hohes Einkommen hat, zahlt auf die letzten Euro bis zu 42 % Steuer, während niedrige Einkommen nur mit 14 % starten.

Grundfreibetrag: Ein Teil des Einkommens bleibt jedoch steuerfrei. Jede/-r Steuerpflichtige hat einen Grundfreibetrag von aktuell rund 12.000 € pro Jahr (Alleinstehende, für 2025 sind es 12.096 €)[8]. Bis zu diesem Betrag fällt keine Einkommensteuer an. Verdienen Sie einschließlich Mieteinnahmen weniger als der Grundfreibetrag, müssen Sie gar keine Steuer zahlen[9]. Beispiel: Haben Sie außer 1.500 € monatlicher Miete keine weiteren Einkünfte, lägen Ihre Jahreseinnahmen bei 18.000 €. Nach Abzug des Grundfreibetrags (ca. 12.000 €) blieben ~6.000 € steuerpflichtig. Darauf würden mindestens 14 % Steuer anfallen – also grob 800–900 € Steuer im Jahr in diesem Minimalfall. In der Praxis kommen Mieteinnahmen jedoch meist zusätzlich zu einem Gehalt dazu, wodurch der persönliche Steuersatz höher ausfällt und somit auch der auf die Miete entfallende Steueranteil steigt.

Kleinvermieter-Regelungen: Es gibt für sehr geringe Mieteinnahmen spezielle Grenzen. Seit 2024 gilt: Mieteinkünfte unter 1.000 € pro Jahr bleiben komplett steuerfrei[10]. Früher griff hier die sogenannte Härteausgleich-Regel: Bei dauerhafter Vermietung waren bis 410 € jährlich steuerfrei, und bis 820 € gab es einen ermäßigten Steuersatz[11]. Diese Kleinstvermieter-Freibeträge sind vor allem für gelegentliche Vermietungen relevant (z. B. Untervermietung eines Zimmers für wenige Monate). Im Fall von 1.500 € monatlichen Mieteinnahmen (18.000 € jährlich) greifen diese Sonderregelungen jedoch nicht mehr – hier liegt ein zu versteuernder Gewinn meist deutlich oberhalb der Freigrenzen.

Steuerlast senken: Werbungskosten und Abschreibungen

Netto statt Brutto versteuern: Die gute Nachricht für Vermieter: Besteuert wird nicht die gesamte Miete, sondern nur der Gewinn daraus. Das heißt, alle Ausgaben rund um die Vermietung können steuerlich geltend gemacht werden. Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und damit Ihre Steuerlast[12]. Nur auf den Überschuss – also Mieteinnahmen minus Kosten – zahlen Sie tatsächlich Steuern[13]. Dadurch können Sie oft einen beträchtlichen Teil Ihrer 1.500 € Mieteinnahmen legal vor der Steuer „schützen“.

Wichtige absetzbare Ausgaben: Typische Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung sind unter anderem:

• Finanzierungskosten: Zinsen für einen Immobilienkredit sind voll absetzbar[14]. (Achtung: Nur die Zinsen, nicht die Tilgungsraten.)
• Abschreibung (AfA): Für Gebäude können Sie jährlich 2 % der Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben[15]. Diese Absetzung für Abnutzung berücksichtigt den Wertverlust der Immobilie und mindert jedes Jahr Ihre steuerpflichtigen Einkünfte.
• Reparaturen und Instandhaltung: Kosten für Handwerker, Renovierungen oder Wartungen können Sie im Jahr der Zahlung voll absetzen[16].
• Verwaltungskosten: Ausgaben für Hausverwaltung, Fahrten zur Mietwohnung, Büromaterial oder Telefon im Zusammenhang mit der Vermietung sind absetzbar[16].
• Versicherungen und Gebühren: Beiträge für Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Grundsteuer sowie Müllabfuhr, Schornsteinfeger etc. können als Nebenkosten entweder auf den Mieter umgelegt oder – soweit Sie sie selbst tragen – als Werbungskosten abgesetzt werden[17].
• Maklerkosten bei Vermietung: Falls Sie einen Makler für die Mietersuche bezahlt haben, ist die Maklerprovision als Werbungskosten absetzbar[18].
• Abschreibungen auf Inventar: Vermieten Sie möbliert, können Sie auch Einrichtungsgegenstände über ihre Nutzungsdauer abschreiben (z. B. Möbel über 13 Jahre).

Diese und weitere Kostenpositionen reduzieren den steuerpflichtigen Überschuss aus der Vermietung. Merke: Das Finanzamt besteuert letztlich nur die Nettomiete – also Bruttomiete minus Werbungskosten[13]. Je höher Ihre absetzbaren Ausgaben, desto geringer ist der Anteil der 1.500 € monatlicher Miete, der tatsächlich versteuert werden muss.

Beispielrechnung: Steuer bei 1.500 € Mieteinnahmen

Um die Wirkung von Werbungskosten und Steuersatz zu verdeutlichen, betrachten wir ein Rechenbeispiel:

• Ausgangslage: Sie vermieten eine Wohnung für 1.500 € im Monat, also 18.000 € Mieteinnahmen pro Jahr. Zusätzlich haben Sie ein Angestellten-Einkommen von 40.000 € jährlich, Ihr Gesamteinkommen liegt bei 58.000 €. (Die Miete wird zu Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet[5].)
• Absetzbare Kosten: Angenommen, für die vermietete Wohnung fallen 6.500 € an Kosten im Jahr an – z. B. 2.000 € Reparaturen, 1.500 € Verwaltung und Fahrtkosten und 3.000 € Kreditzinsen[19].
• Steuerpflichtiger Betrag: Von den 18.000 € Bruttomieteinnahmen bleiben nach Abzug der Kosten 11.500 € als steuerpflichtiger Überschuss übrig[19][20].
• Steuerberechnung: Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 30 % würden auf diese 11.500 € etwa 3.450 € Einkommensteuer entfallen[21]. Das entspricht rund 19 % der ursprünglichen Jahreseinnahmen. Ohne die abgesetzten Kosten (also auf die vollen 18.000 €) wäre die Steuer deutlich höher ausgefallen.

Dieses Beispiel zeigt: Werbungskosten reduzieren Ihre Steuer spürbar. Bei höheren Mieteinnahmen – etwa 1.500 € monatlich = 18.000 € jährlich – steigt zwar absolut die Steuerlast, aber nur der überschüssige Gewinn wird besteuert. Zudem wächst bei höherem Einkommen oft der Steuersatz etwas an. Es ist daher ratsam, großzügig Rücklagen für die Steuer zu bilden. Experten empfehlen, etwa 30–40 % der Mieteinnahmen für die Einkommensteuer beiseite zu legen[22]. So sind Sie selbst dann abgesichert, wenn Ihr persönlicher Steuersatz durch andere Einkommen in einen höheren Bereich rutscht.

Steuererklärung und praktische Tipps

Angabe in der Steuererklärung: Mieteinnahmen müssen jährlich in der Steuererklärung (Anlage V) deklariert werden[2]. Dort werden auch alle Werbungskosten aufgeführt, um den Gewinn aus Vermietung zu ermitteln. Achten Sie darauf, Belege für alle Ausgaben aufzubewahren – das Finanzamt kann Nachweise verlangen. Die Frist für die Steuererklärung endet i. d. R. am 31. Juli des Folgejahres (bzw. 30. September 2025 für 2024er Einkünfte). Versäumen Sie die Angabe von Mieteinnahmen, drohen Nachzahlungen und ggf. Strafen wegen Steuerverkürzung[3].

Steuern sparen als Vermieter: Nutzen Sie alle legalen Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen zu minimieren:

• Planung von Renovierungen: Größere Reparaturen oder Modernisierungen können Sie gezielt in Jahren mit hohen Einkünften vornehmen, um die Steuerprogression abzufedern. Erhaltungsaufwendungen sind sofort absetzbar und können so die Steuerlast im betreffenden Jahr senken.
• Abschreibung ausschöpfen: Machen Sie von der Gebäudeabschreibung (AfA) Gebrauch. Gerade bei älteren Immobilien, die Sie vermieten, ist die lineare AfA (2 % p. a.) ein wichtiger Posten. Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder energetischen Sanierungen gibt es teils erhöhte Abschreibungssätze – informieren Sie sich, ob Sie dafür qualifizieren.
• Nebenkosten umlegen: Betriebskosten, die der Mieter per Nebenkostenvorauszahlung trägt (Heizung, Wasser etc.), mindern Ihre Einnahmen nicht, da sie durchlaufende Posten sind. Wichtig ist, dass Sie diese erhaltenen Nebenkostenvorauszahlungen in der Steuererklärung als Einnahme ansetzen und gleichzeitig die Ausgaben als Werbungskosten abziehen, sodass sie sich neutralisieren[23]. Damit zahlen Sie keine Steuer auf umgelegte Kosten, bleiben aber fair und transparent.
• Rücklagen bilden: Legen Sie monatlich einen Teil Ihrer Miete auf ein separates Konto zurück. So können Sie nicht nur zukünftige Instandhaltung finanzieren, sondern haben auch die Mittel parat, wenn die Steuerzahlung fällig wird.

Mit diesen Maßnahmen behalten Sie Ihre Steuerlast unter Kontrolle. Fazit: Mieteinnahmen von 1.500 € monatlich führen in aller Regel zu einer Steuerpflicht, aber durch Freibeträge und absetzbare Kosten zahlen Sie nur auf den überschüssigen Ertrag Steuern. Mit guter Planung und vollständiger Ausnutzung aller Werbungskosten bleibt vom Mietverdienst netto deutlich mehr übrig.

FAQ – Häufige Fragen zu Mieteinnahmen und Steuer

Muss ich 1.500 € Mieteinnahmen versteuern?

Ja, in den meisten Fällen schon. Mieteinnahmen unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer[1]. 1.500 € monatlich (18.000 € im Jahr) liegen über dem steuerlichen Grundfreibetrag, sodass auf den Überschuss Einkommensteuer anfällt. Nur wenn Ihr Gesamteinkommen einschließlich Miete noch unter ~12.000 € jährlich bleibt, wäre keine Steuer fällig[9]. Kleinbeträge bis 1.000 € im Jahr sind seit 2024 steuerfrei[10] – 1.500 € pro Monat überschreiten diese Grenze jedoch deutlich.

Welche Freibeträge gibt es bei Mieteinnahmen?

Einen speziellen Mietfreibetrag gibt es nicht. Allerdings gilt für alle Einkünfte der Grundfreibetrag (2025 ca. 12.096 €)[8], bis zu dessen Höhe keine Steuer anfällt. Neu ist ab 2024 ein jährlicher Freibetrag von 1.000 € für Vermietungs-Einkünfte[10]. Außerdem griff früher die Härteausgleich-Regel: Bei dauerhaften Vermietungen blieben Gewinne bis 410 € steuerfrei, zwischen 410 € und 820 € wurde nur ein Teil versteuert[11]. In der Praxis sind diese Mini-Freibeträge aber nur für sehr geringe oder kurzfristige Vermietungen relevant – bei 1.500 € monatlich kommen sie nicht zum Tragen.

Welche Ausgaben kann ich von Mieteinnahmen absetzen?

Als Werbungskosten können alle Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen, abgesetzt werden[12]. Dazu gehören insbesondere Kreditzinsen für die Immobilienfinanzierung, Abschreibungen auf die Immobilie (jährlich 2 % der Anschaffungskosten)[15], Reparatur- und Instandhaltungskosten, Nebenkosten, die Sie als Vermieter tragen, Versicherungsbeiträge (Gebäude, Haftpflicht), Hausverwaltungs- und Fahrtkosten sowie ggf. Maklergebühren bei Mieterwechsel[17]. Diese Ausgaben mindern Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen und senken damit direkt die Steuerlast.

Wie gebe ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?

Für Vermieter gibt es im Rahmen der Einkommensteuererklärung das Formular “Anlage V” (für Vermietung und Verpachtung). Dort tragen Sie alle Mieteinnahmen eines Jahres ein sowie alle abzugsfähigen Werbungskosten, um den Überschuss zu ermitteln. Reichen Sie die Steuererklärung elektronisch oder in Papierform fristgerecht beim Finanzamt ein (für das Vorjahr meist bis Ende Juli, ggf. mit Steuerberater bis Ende Februar des übernächsten Jahres). Bei korrekter Angabe berechnet das Finanzamt automatisch die Steuer auf Ihre Mieteinkünfte. Wichtig: Auch leerstehende Immobilien mit Absicht zur Vermietung sollten angegeben werden, da viele Kosten (z. B. laufende Grundsteuer, Inserate, Renovierung) ebenfalls absetzbar sind – so entstehen Verlustvorträge, die mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden können.

Was passiert, wenn ich Mieteinnahmen nicht angebe?

Nicht deklarierte Mieteinnahmen stellen eine Steuerhinterziehung dar[3]. Das Finanzamt kann in so einem Fall die Steuern nachfordern und zusätzlich Säumniszinsen erheben[24]. Bei größeren Beträgen oder Vorsatz drohen sogar empfindliche Geldstrafen oder strafrechtliche Konsequenzen. Es ist also dringend anzuraten, alle Mieteinnahmen offen und korrekt anzugeben. Das Nachmelden vergessener Einkünfte ist immer noch günstiger, als vom Finanzamt entdeckt zu werden. Übrigens prüft das Finanzamt z. B. bei Eigentümerwechseln oder Mietvertrags-Registrierungen, ob entsprechende Einkünfte in der Steuer auftauchen. Fazit: Offenheit und korrekte Abrechnung sind der einzig sichere Weg, Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.

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