Grundsteuer auf Mieter umlegen – Umlagefähigkeit, Rechtsgrundlagen und Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine der laufenden Kosten, die Immobilieneigentümer jedes Jahr zahlen müssen. Für Vermieter stellt sich die Frage: Kann man die Grundsteuer auf den Mieter umlegen? Ist die Grundsteuer umlagefähig im Rahmen der Nebenkostenabrechnung, und wenn ja, auf welcher gesetzlichen Grundlage? In diesem Beitrag klären wir, wer die Grundsteuer letztlich bezahlt – Mieter oder Vermieter – und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Außerdem beleuchten wir, was sich durch die Grundsteuerreform ab 2025 ändert und wie Vermieter korrekt vorgehen, um die Grundsteuer ordnungsgemäß in der Nebenkostenabrechnung anzusetzen.

Passend dazu: Nebenkostenabrechnung und Verwaltungskosten auf Mieter umlegen.

Umlagefähigkeit der Grundsteuer: Gesetzliche Grundlage

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die ein Vermieter prinzipiell auf den Mieter umlegen darf[1][2]. Konkret ist sie in § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt: Dort werden die „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ als umlagefähige Betriebskosten genannt[88]. Wichtig: Das Gesetz erlaubt die Umlage, aber sie muss vertraglich vereinbart sein[89][90].

Das bedeutet: Im Mietvertrag muss eine Betriebskostenklausel stehen, die den Mieter zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet – entweder allgemein durch Verweis auf § 2 BetrKV oder explizit aufgezählt. Ein Satz wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV“ genügt in der Regel[89][91]. Fehlt diese Vereinbarung, darf die Grundsteuer nicht abgerechnet werden – dann bleibt sie beim Vermieter[92][93].

Wer zahlt die Grundsteuer – Mieter oder Vermieter?

Formal schuldet der Eigentümer der Gemeinde die Grundsteuer. Er erhält den Grundsteuerbescheid und muss den Betrag fristgerecht zahlen. De facto kann – bei vertraglich vereinbarter Umlage – der Mieter die Kosten tragen. Man könnte sagen: Der Vermieter ist der direkte Zahler, der Mieter der indirekte Kostenträger[94].

Ohne Umlagevereinbarung muss der Vermieter die Grundsteuer allein tragen und darf sie nicht nachträglich auf den Mieter abwälzen[92][96]. Mit Umlageklausel erscheint die Grundsteuer als Posten in der Nebenkostenabrechnung des Mieters.

Beispiel: Ein Vermieter zahlt jährlich 600 € Grundsteuer für ein Mietshaus. Ist die Umlage vereinbart, verteilt er diese 600 € über die Nebenkostenabrechnung. Bei 25 % Flächenanteil zahlt ein Mieter 150 € pro Jahr. Der Vermieter legt die Kosten aus und holt sie zurück.

Verteilung in der Nebenkostenabrechnung

In der Praxis wird die Grundsteuer meist nach Wohnfläche verteilt[101][102]. Der Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ ist der Standard, sofern nichts anderes vereinbart wurde. In der Abrechnung sollte die Grundsteuer als eigene Position ausgewiesen sein (z. B. „öffentliche Lasten des Grundstücks“), inklusive Gesamtkosten und Mieteranteil.

Sonderfälle:

• Leerstand: Leerstandsanteile darf der Vermieter nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Er trägt den Anteil selbst.
• Gemischt genutzte Gebäude: Mit der neuen Grundsteuer ist ein Vorwegabzug für Gewerbe grundsätzlich nicht erforderlich; die Verteilung kann regelmäßig nach Fläche erfolgen[99][100]. Nur bei offenkundiger Unbilligkeit kann eine abweichende Aufteilung sinnvoll sein.

Grundsteuerreform 2025: Was ändert sich?

Die Reform 2025 ändert die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer, nicht aber die Umlagefähigkeit[105][106]. Statt Einheitswerten gelten neue Grundsteuerwerte (u. a. Bodenrichtwerte, Fläche, Baujahr). Wichtig: Die Grundsteuer bleibt umlagefähig; politisch diskutierte Änderungen wurden bislang nicht umgesetzt[110].

Was Vermieter beachten sollten:

• Neue Bescheide prüfen: Nach Zustellung besteht i. d. R. ein Einspruchsrecht von einem Monat bei fehlerhaften Daten[117].
• Vorauszahlungen anpassen: Wenn die Grundsteuer steigt oder sinkt, sollten Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen anpassen, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden.
• Umlage bleibt erlaubt: Auch 2026 und darüber hinaus kann die Grundsteuer über die Nebenkosten abgerechnet werden[110].

Schritt-für-Schritt: Grundsteuer korrekt umlegen

1. Mietvertrag prüfen: Betriebskostenklausel mit Verweis auf BetrKV oder ausdrücklicher Nennung der Grundsteuer.
2. Vorauszahlungen kalkulieren: Grundsteuer in die Nebenkostenvorauszahlung einpreisen.
3. Belege aufbewahren: Grundsteuerbescheid und Zahlungsnachweise sichern.
4. Abrechnung erstellen: Grundsteuer als eigener Posten ausweisen, Verteilungsschlüssel angeben, Mieteranteil berechnen.
5. Fristen einhalten: Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum zustellen (sonst Nachforderungen ausgeschlossen).
6. Erhöhungen sauber nachreichen: Kommt der Bescheid verspätet, gilt die Nachforderungsfrist nach Zugang[103][104].

FAQ zur Umlage der Grundsteuer

Ist die Grundsteuer auf Mieter umlagefähig?

Ja, grundsätzlich schon. Die Grundsteuer gehört laut § 2 Nr. 1 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten[120]. Voraussetzung ist jedoch, dass im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart wurde[89]. Fehlt diese Vereinbarung, bleibt die Grundsteuer beim Vermieter.

Wer zahlt die Grundsteuer – Mieter oder Vermieter?

Rechtlich zahlt der Vermieter die Grundsteuer, der Mieter trägt sie über die Nebenkosten, sofern die Umlage vereinbart ist[94]. Ohne Umlageklausel bleibt der Vermieter Kostenträger.

Bleibt die Grundsteuer ab 2025 umlagefähig?

Ja. Die Reform ändert die Berechnung, aber die Grundsteuer bleibt umlagefähig[110].

Wie wird die Grundsteuer verteilt?

Üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche[101]. Andere Schlüssel sind nur zulässig, wenn im Mietvertrag vereinbart und sachgerecht.

Müssen Vermieter wegen der Reform etwas Besonderes beachten?

Vor allem die neuen Bescheide prüfen, ggf. Einspruch einlegen und Vorauszahlungen anpassen. Die Abrechnungsfristen bleiben gleich[117].