Schimmel in der Wohnung – wann ein Gutachter sinnvoll ist

Feuchte Flecken an der Wand, ein muffiger Geruch im Zimmer – Schimmel in der Wohnung ist der Albtraum vieler Vermieter und Mieter. Schimmelbefall sieht nicht nur unschön aus, sondern kann die Bausubstanz angreifen und die Gesundheit der Bewohner gefährden. Zudem führt Schimmel oft zu Streitigkeiten: Wer ist schuld, wer muss das beseitigen und bezahlen? In solchen Fällen kann ein Gutachter für Schimmel weiterhelfen. Dieser neutrale Sachverständige findet die Ursache des Schimmels heraus und trägt zur fairen Klärung bei. In diesem Artikel erfahren Vermieter sachlich und klar, wann ein Schimmel-Gutachter sinnvoll ist, welche Rechte und Pflichten Vermieter sowie Mieter bei Schimmelbefall haben, und wie Sie am besten mit Schimmelschäden umgehen. Konkrete Tipps und ein Mini-FAQ helfen dabei, Schimmelprobleme professionell zu lösen – für mehr Sicherheit, Vertrauen und Werterhalt Ihrer Immobilie.

Schimmel in der Wohnung: Ursachen und Risiken

Schimmelpilze entstehen überall dort, wo Feuchtigkeit auf Nährboden trifft. In Wohnräumen sind häufige Ursachen: unzureichendes Lüften, falsches Heizverhalten, bauliche Mängel oder Wasserschäden. Besonders in den kalten Herbst- und Wintermonaten taucht Schimmel vermehrt auf, wenn viel geheizt, aber wenig gelüftet wird[37]. Kalte Außenwände begünstigen Kondensation: Warme, feuchte Luft schlägt sich an kühlen Wandflächen nieder – ein idealer Nährboden für Schimmelpilze. Auch Wärmebrücken im Mauerwerk (z.B. schlecht gedämmte Ecken) führen dazu, dass dort Feuchtigkeit aus der Luft kondensiert[37]. Oft bleibt Schimmel zunächst unbemerkt, etwa hinter Schränken oder Tapeten, und breitet sich im Verborgenen aus[38]. Das kann teure Sanierungen nach sich ziehen, wenn die Substanz bereits angegriffen ist.

Gesundheitsgefahr: Schimmel in Innenräumen kann zu erheblichen Gesundheitsproblemen führen – von allergischen Reaktionen, Atemwegsreizungen, Kopfschmerzen bis hin zu chronischen Erkrankungen bei langandauernder Belastung. Vermieter sollten daher Schimmelmeldungen ihrer Mieter immer ernst nehmen. Auch kleinere Stockflecken können ein Hinweis auf ein größeres Feuchtigkeitsproblem sein. Ignoriert man das, riskiert man nicht nur die Gesundheit der Bewohner, sondern macht sich unter Umständen auch schadenersatzpflichtig, wenn sich der Zustand der Wohnung verschlechtert.

Konfliktpotenzial: Sobald Schimmel entdeckt wird, stellt sich die Frage nach der Ursache. Ist es „Schuld“ des Mieters (durch falsches Lüften oder Trocknen von Wäsche in der Wohnung) oder „Schuld“ des Vermieters (durch Baumängel wie undichte Fenster, Wärmebrücken, Rohrleckagen)? Diese Frage ist ausschlaggebend dafür, wer die Kosten der Schimmelbeseitigung trägt und ob der Mieter eine Mietminderung geltend machen darf. Oft liegen die Dinge nicht klar auf der Hand – hier kommt der Gutachter ins Spiel, doch dazu später mehr.

Rechte und Pflichten bei Schimmel: Vermieter vs. Mieter

Anzeigepflicht des Mieters: Zunächst ist der Mieter verpflichtet, jeden Schimmelbefall dem Vermieter sofort anzuzeigen. Der Mieter darf bei sichtbarem Schimmel keinesfalls einfach schweigen oder eigenmächtig die Miete kürzen[39]. Stattdessen muss er den Schaden melden, damit der Vermieter die Ursache untersuchen kann. Tut der Mieter dies nicht oder erst sehr spät, kann er unter Umständen für Folgeschäden mitverantwortlich gemacht werden.

Untersuchungs- und Beseitigungspflicht des Vermieters: Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Taucht Schimmel auf, muss der Vermieter zügig reagieren und der Ursache auf den Grund gehen. Konkret heißt das: Entweder selbst eine Überprüfung vornehmen (z.B. Handwerker oder Messtechniker schicken) oder einen Gutachter einschalten. Stellt sich heraus, dass ein baulicher Mangel (undichte Stellen, fehlende Dämmung, Rohrbruch etc.) ursächlich ist, muss der Vermieter diesen Mangel beseitigen und den Schimmel fachgerecht entfernen lassen[40]. Kosten: Liegt die Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters (Bausubstanz, Rohrleitungen, Außenabdichtung), trägt er die Kosten der Schimmelbeseitigung und der notwendigen Reparaturen. Außerdem kann der Mieter in solchen Fällen meist Mietminderung verlangen – häufig zwischen 10 % und 30 % der Miete, je nach Ausmaß und Raumanzahl, für die Dauer des Schimmelschadens. Eine Mietminderung darf der Mieter aber erst vornehmen, nachdem er den Mangel gemeldet und dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung gegeben hat.

Pflichten des Mieters (Schadensabwehr): Der Mieter muss seinerseits dafür sorgen, dass durch sein Wohnverhalten kein vermeidbarer Schimmel entsteht. Dazu gehört ausreichendes Lüften und Heizen. Als Faustregel gilt: Wohnräume sollten täglich mehrfach quergelüftet werden, insbesondere nach dem Duschen oder Kochen, um Feuchtigkeit nach draußen abzuführen. Im Winter ist Dauerlüften bei gekipptem Fenster falsch – besser sind kurze Stoßlüftungen. Auch sollte die Wohnung nicht unter ~16°C auskühlen, da kalte Luft weniger Feuchtigkeit bindet (und diese sich dann an Wänden niederschlägt). Kommt es dennoch zu Schimmel durch falsches Verhalten, kann der Vermieter argumentieren, dass kein Mietmangel vorliegt, sondern ein Verschulden des Mieters. In diesem Fall müsste der Mieter sogar die Schimmelbeseitigung selbst zahlen und hätte kein Recht auf Mietminderung[40].

Beweislast und Grauzonen: Oft ist streitig, ob der Schimmel auf Baufeuchte/Baumängel zurückgeht oder auf Fehlverhalten des Mieters. Hierbei trifft die Rechtsprechung eine differenzierte Betrachtung. Generell gilt: Zeigt sich Schimmel, muss der Vermieter zunächst nachweisen, dass nicht er (bzw. die Bausubstanz) die Ursache gesetzt hat[41]. Er muss alle in Frage kommenden baulichen Ursachen ausschließen können[41] (z.B. Feuchtigkeitsmessung der Wände, Überprüfung der Bausubstanz). Gelingt ihm das, kehrt sich die Beweislast um und der Mieter wäre in der Pflicht zu beweisen, dass er nicht falsch gelüftet hat. In vielen Fällen bleibt ohne Expertise unklar, woran es lag – was wiederum den Einsatz eines Sachverständigen ratsam macht.

Wann ist ein Schimmel-Gutachter sinnvoll?

Ein Schimmelgutachter ist ein Bausachverständiger, der auf Feuchtigkeits- und Schimmelschäden spezialisiert ist. Sein Einsatz ist immer dann sinnvoll, wenn die Ursache des Schimmels unklar oder umstritten ist, oder wenn der Schaden ein größeres Ausmaß annimmt. Hier einige typische Szenarien, in denen Vermieter über einen Gutachter nachdenken sollten:

• Ursache unklar: Wenn Sie als Vermieter nicht eindeutig feststellen können, warum es schimmelt, sollten Sie einen Experten hinzuziehen. Zum Beispiel: Schimmel taucht in einer Mietwohnung trotz Lüftungsanleitung auf. Liegt ein versteckter Baumangel vor, oder hält der Mieter sich nicht an die Lüftungsregeln? Ein Gutachter kann durch Messungen und Inspektion diese Frage klären.
• Wiederholter Schimmelbefall: Tritt an derselben Stelle immer wieder Schimmel auf, obwohl bereits saniert wurde, ist das ein Alarmzeichen. Möglicherweise wurde die Grundursache noch nicht behoben (z.B. eindringende Feuchtigkeit über Fassade oder Fundament). Ein Sachverständiger kann hier gezielt nach verborgenen Feuchtequellen suchen.
• Größere Schäden: Wenn ganze Wände oder mehrere Räume betroffen sind, reicht „Essigwasser und Lüften“ nicht mehr aus. Bei massivem Befall (>0,5 m² befallene Fläche) empfiehlt das Umweltbundesamt ohnehin, Fachleute einzuschalten. Ein Gutachter kann einschätzen, ob die Bewohner die Räume noch gefahrlos nutzen können oder ob akute Gesundheitsgefahr besteht.
• Streitfall Mietminderung: Droht ein Rechtsstreit, weil der Mieter die Miete mindert oder Schadensersatz fordert, stärkt ein neutrales Gutachten Ihre Position. Gerichte greifen bei Schimmelstreitigkeiten häufig auf Sachverständige zurück. Es kann klug sein, schon vorab ein Privatgutachten einzuholen, um Fakten zu schaffen. Allerdings sollten Vermieter zunächst immer selbst reagieren: Die Rechtsprechung besagt, dass der Mieter den Vermieter erst handeln lassen muss, bevor er eigenmächtig einen Gutachter beauftragt[42]. Reagiert der Vermieter allerdings gar nicht, darf der Mieter einen Gutachter einschalten und die Kosten später ggf. vom Vermieter zurückverlangen[42].
• Versicherungsfall: Ist der Schimmel durch einen Wasserschaden (Rohrbruch, Überschwemmung) entstanden, wird meist die Gebäude- oder Hausratversicherung involviert. Diese verlangt oft einen Sachverständigenbericht, um die Schadenhöhe und Ursache festzustellen[43]. In solch einem Fall wird der Gutachter in Absprache mit der Versicherung bestellt.

Zusammengefasst: Ein Gutachter bringt Fachwissen und Neutralität. Für Vermieter, die Verantwortung für ihre Immobilie tragen, ist das eine wertvolle Unterstützung, um teure Fehler (falsche Sanierung, unnötige Streitigkeiten) zu vermeiden.

Was macht ein Schimmel-Gutachter genau?

Ein Schimmel-Gutachter (auch Schimmel-Sachverständiger genannt) untersucht die Wohnung ganzheitlich auf Feuchteschäden und Schimmelursachen. Dabei geht er methodisch vor:

• Ortstermin und Inspektion: Zunächst schaut sich der Gutachter alle betroffenen Stellen genau an. Er begutachtet Schimmelflecken, riecht eventuell vorhandenen Modergeruch und notiert sich Umfang und Position des Befalls. Oft schaut er auch in angrenzende Räume oder Wohnungen, um ein Gesamtbild zu bekommen.
• Messungen: Der Experte führt Feuchtigkeitsmessungen durch – sowohl an den Wänden/Böden (Baumaterialfeuchte) als auch in der Luft (Luftfeuchtigkeit). Dabei kommen Messgeräte zum Einsatz, die z.B. die Wandfeuchte in Prozent angeben oder Temperaturdifferenzen sichtbar machen (Thermografie). Diese Daten helfen festzustellen, ob Feuchtigkeit von außen eindringt, aufsteigt oder aus der Raumluft kondensiert.
• Suche nach Ursachen: Der Gutachter prüft mögliche bauliche Schwachstellen: Gibt es undichte Fenster oder Dächer? Wie ist die Dämmung beschaffen? Sind Wärmebrücken erkennbar (z.B. kalte Ecken, Rohrleitungen in Außenwänden)? Auch Installationen werden kontrolliert – etwa könnten undichte Wasserrohre in der Wand für Feuchte sorgen. Wenn nötig, zieht der Gutachter weitere Spezialisten hinzu (z.B. einen Installateur bei Verdacht auf Rohrleck).
• Bewertung des Wohnverhaltens: Ein guter Sachverständiger wird auch das Nutzerverhalten mit einbeziehen. Er fragt beispielsweise, wie oft gelüftet wurde, ob Möbel direkt an der Außenwand stehen, ob ein Aquarium im Raum ist oder die Wäsche drinnen getrocknet wird. Diese Informationen helfen, die Wahrscheinlichkeit von nutzungsbedingtem Schimmel abzuschätzen. Oft kann man an der Art des Befalls auch Indizien erkennen: Schimmel hauptsächlich in Zimmerecken und hinter Schränken deutet eher auf Kondensation (vielleicht falsches Lüften) hin, während Schimmel in Form von nassen Flecken unter der Decke eher auf einen Baufehler oder Wasserschaden schließen lässt.
• Probenahme: In manchen Fällen entnimmt der Gutachter Materialproben (z.B. ein Stück befallene Tapete oder Putz) oder Luftproben, um die Schimmelpilzart im Labor bestimmen zu lassen. Das ist vor allem bei gesundheitlichen Beschwerden relevant oder wenn der Verdacht auf gefährliche Schwarzschimmelarten Die meisten Wohnschimmelarten kann man jedoch schon vor Ort erkennen und ihre Ursachen ableiten.
• Gutachten-Erstellung: Nach der Untersuchung erstellt der Sachverständige ein schriftliches Gutachten. Darin dokumentiert er den Schaden (mit Fotos), hält alle Messwerte fest und gibt eine klare Aussage zur vermutlichen Ursache des Schimmels. Wichtig: Er wird bewerten, ob der Schaden eher durch bauliche Mängel oder durch Fehlverhalten entstanden ist – oft unter Nennung eines Wahrscheinlichkeitsgrades. Zudem enthält der Bericht Empfehlungen zur Beseitigung (etwa „Wärmedämmung der Nordwand verbessern“ oder „Lüftungsverhalten anpassen, z.B. Lüftungskonzept erstellen“).
• Besprechung und Nachberatung: Idealweise erklärt der Gutachter dem Auftraggeber (und ggf. dem Mieter) seine Ergebnisse persönlich. So können Fragen geklärt werden. In einem Gerichtsverfahren dient das Gutachten später als Beweismittel. Aber auch außergerichtlich hilft es Vermieter und Mieter, auf Basis von Fakten eine Lösung zu finden.

Ein Schimmelgutachter bringt also Licht ins Dunkel eines komplexen Problems. Er ersetzt Vermutungen durch Messwerte und Expertise – ein unschätzbarer Wert, um die richtigen Maßnahmen einzuleiten.

Schimmelbefall in der Wohnung: Ein Gutachter untersucht die betroffenen Wände auf Feuchtigkeit. Mit professionellen Messgeräten lässt sich feststellen, ob ein Baumangel oder falsches Lüften die Ursache ist.[37][44]

Kosten eines Schimmel-Gutachtens und wer sie trägt

Kostenumfang: Die Kosten für einen Schimmel-Gutachter können je nach Region und Schadensfall variieren. Für kleinere Wohnungen oder überschaubare Schäden kann eine einfache Begutachtung bereits ab ca. 200–300 Euro zu haben sein (inklusive eines Kurzberichts). Handelt es sich um einen größeren Schaden mit umfangreichen Messungen, Laboranalysen und detailliertem Gutachten, können die Kosten auch mehrere hundert bis über tausend Euro betragen. Als Vermieter sollte man diese Ausgabe jedoch ins Verhältnis zum möglichen Schaden setzen: Ein ungeklärter Schimmelbefall kann schnell teure Folgeschäden verursachen oder Mietausfälle durch längere Mietminderungen nach sich ziehen. Die Investition in ein Gutachten lohnt sich in der Regel, um Klarheit zu schaffen und geeignete Sanierungsschritte einzuleiten.

Wer zahlt den Gutachter? Diese Frage hängt maßgeblich von der Ursache des Schimmels und vom Auftraggeber ab[45]:

• Vermieter trägt Kosten (bei Baumangel): Ergibt sich, dass der Schimmel durch einen baulichen Mangel oder unterlassene Instandhaltung entstanden ist, liegt die Verantwortlichkeit beim Vermieter. In diesem Fall sollte der Vermieter auch die Gutachterkosten übernehmen[46]. Zumeist ist der Vermieter auch derjenige, der den Gutachter beauftragt, wenn er seine Immobilie schützen will.
• Mieter trägt Kosten (bei Fehlverhalten): Ist hingegen klar, dass der Mieter durch falsches Lüften/Heizen den Schimmel verursacht hat, kann der Mieter zur Kostentragung herangezogen werden[47]. Allerdings beauftragen Mieter selten von sich aus einen Gutachter, da sie Kosten scheuen. Tun sie es doch (z.B. über den Mieterverein), müssen sie zunächst die Kosten vorstrecken. Stellt sich dann heraus, dass tatsächlich Bauprobleme vorliegen, könnte der Mieter versuchen, die Gutachterkosten vom Vermieter zurückzuverlangen. Umgekehrt: Weist das Gutachten dem Mieter die Schuld nach, bleibt er meist auf den Kosten sitzen.
• Einvernehmliche Klärung: Ideal ist es, wenn Vermieter und Mieter kooperieren: Man kann sich z.B. einigen, gemeinsam einen neutralen Sachverständigen zu beauftragen und vorab festzulegen, dass derjenige die Kosten trägt, der laut Gutachten hauptverantwortlich ist. Diese Herangehensweise fördert das Vertrauen und vermeidet Grabenkämpfe.
• Rechtsschutzversicherung: Besitzt der Mieter eine Rechtsschutzversicherung (Mietrecht eingeschlossen), könnte diese die Gutachterkosten übernehmen – zumindest wenn ein Rechtsstreit im Raum steht. Auch Vermieter mit Rechtsschutz oder Haus und Grund-Mitgliedschaft bekommen mitunter Kosten für Privatgutachten erstattet, sofern es der Rechtsklärung dient.
• Gerichtsgutachten: Wenn der Fall vor Gericht geht, beauftragt das Gericht in der Regel einen eigenen Gutachter. Die Kosten dafür gehören zu den Prozesskosten. Letztlich zahlt die unterlegene Partei diese Kosten mit – oder sie werden quotiert, wenn man sich vergleicht.

Wichtig: Bevor ein Mieter eigenmächtig einen Gutachter bestellt und dem Vermieter die Rechnung schickt, muss er dem Vermieter die Chance gegeben haben, selbst für Aufklärung zu sorgen[42]. Ein Vermieter, der rasch reagiert und vielleicht selbst einen Gutachter beauftragt, hat daher oft die bessere Position. Umgekehrt sollte ein Vermieter nicht vorschnell vom Mieter verursachte Schimmel unterstellen, ohne Beweise. Die spezielle Beweislastverteilung bei Feuchtigkeitsschäden zwingt Vermieter praktisch dazu, im Zweifel proaktiv ein Gutachten einzuholen[41], um ihre Unschuld zu belegen.

Praxisbeispiel: Gutachter klärt Streitfall

Beispiel: In einer Mietwohnung bildet sich im Winter an den Außenwänden des Schlafzimmers schwarzer Schimmel. Der Mieter verlangt vom Vermieter eine Ursachenklärung und Beseitigung, andernfalls wolle er die Miete um 20 % mindern. Der Vermieter Herr K. ist skeptisch – ihm ist bekannt, dass der Mieter selten heizt und viel Wäsche in der Wohnung trocknet. Herr K. vermutet also Fehlverhalten und zögert. Der Mieter beauftragt schließlich eigenständig einen Schimmel-Gutachter, da sich über Wochen nichts tut. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass zwar wenig gelüftet wurde, aber ausschlaggebend sind baumangelhafte Wärmebrücken in der Betondecke, die zu starker Kondensation führen. Somit liegt ein baulicher Mangel vor. Der Gutachter schätzt eine 15%ige Mietminderung als gerechtfertigt ein und empfiehlt bauliche Nachbesserungen (Innendämmung der betroffenen Stellen).

Ergebnis: Herr K. muss den Schimmel entfernen lassen, die Wärmebrücken fachgerecht dämmen und der Mieter darf rückwirkend die Miete mindern. Außerdem wird Herr K. – sollte es vor Gericht gehen – die Gutachterkosten tragen müssen, da er seiner Pflicht zur Ursachenforschung nicht nachkam[42]. Lernpunkt: Hätte Herr K. frühzeitig selbst einen Gutachter eingeschaltet oder den Schaden ernst genommen, hätte er möglicherweise schneller und kostengünstiger reagieren können.

Zweites Beispiel: In einem anderen Fall meldet die Mieterin Frau S. leichten Schimmel hinter dem Schrank. Vermieterin Frau L. beauftragt sofort einen Sachverständigen, der feststellt, dass die Außenwand zwar etwas kühl ist, aber primär die fehlende Lüftung der Mieterin ursächlich war – die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung lag konstant über 70 %, es roch stark nach trockenender Wäsche. Frau S. hatte zudem den Schrank dicht an der kalten Wand stehen. Dank des Gutachtens kann Frau L. sicher argumentieren, dass hier kein Mietmangel vorlag, sondern falsches Wohnverhalten. Frau S. verzichtet auf Mietminderung, rückt die Möbel von der Wand ab und lüftet fortan besser. Die Gutachterkosten trägt Frau L. selbst, aber diese Investition hat sich gelohnt: ein langer Streit mit ungewissem Ausgang wurde vermieden.

Tipps für Vermieter zum Umgang mit Schimmel

• Prävention vor Reaktion: Der beste Schaden ist der, der gar nicht erst entsteht. Sorgen Sie dafür, dass Ihre Immobilien in Schuss sind: dichten Sie Fenster und Dächer gut ab, beheben Sie kleine Bauschäden zeitnah und denken Sie bei Renovierungen an Wärmedämmung an kritischen Stellen. Informieren Sie Mieter bei Einzug über richtiges Lüften und Heizen (z.B. durch ein Merkblatt). Prävention reduziert Schimmelrisiken erheblich.
• Regelmäßige Inspektion: Wer seine Objekte selten sieht, übersieht womöglich erste Anzeichen. Führen Sie – sofern möglich – regelmäßige Kontrollgänge oder vereinbaren Sie mit Mietern, dass diese Ihnen frühzeitig melden, wenn irgendwo Feuchteflecken oder Modergeruch auftreten. Früh erkannt, lässt sich Schimmel oft mit geringem Aufwand stoppen, bevor er zum Großschaden wird.
• Bei Schimmelmeldung sofort handeln: Zögern Sie nicht, wenn ein Mieter Schimmelbefall meldet. Vereinbaren Sie kurzfristig einen Termin zur Begutachtung vor Ort. Oft können Sie als Vermieter selbst schon Hinweise entdecken (z.B. extreme Luftfeuchte, Lüftungsverhalten). Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos. Zeigen Sie dem Mieter, dass Sie das Problem ernst nehmen – das schafft Vertrauen und nimmt ggf. den Wind aus den Segeln übertriebener Forderungen.
• Fachfirma oder Gutachter einschalten: Ist der Schimmel umfangreicher oder unklar in der Ursache, holen Sie frühzeitig fachkundige Hilfe. Ein Bausachverständiger oder spezialisierter Schimmelsanierer kann sowohl Ursachenfindung als auch Beseitigung übernehmen. Viele Sanierungsfirmen bieten auch „Schimmel-Checks“ an. Beachten Sie: Den eigentlichen Gutachter (Sachverständigen) sollten Sie neutral wählen, damit sein Urteil unabhängig ist – nicht dass der Handwerker nur seine Sanierung verkaufen will.
• Kommunikation mit dem Mieter: Halten Sie den betroffenen Mieter stets auf dem Laufenden. Erklären Sie, welche Schritte Sie unternehmen (z.B. „Wir lassen die Wandfeuchte messen“ oder „Ein Gutachter kommt nächste Woche“). Ein Mieter, der merkt, dass Sie sich kümmern, hat weniger Motivation, sofort zur Mietminderung oder zum Anwalt zu greifen. Zudem kann der Mieter kooperativ eingebunden werden, z.B. indem er dem Gutachter Auskunft zum Lüftungsverhalten gibt.
• Schriftliche Vereinbarungen: Falls Sie mit dem Mieter Abmachungen treffen (z.B. temporäre Mietminderung bis zur Sanierung, oder dass er selbst lüften verbessert und beobachtet), halten Sie dies schriftlich fest. Im Zweifel verhindern klare Absprachen Missverständnisse.
• Versicherungen prüfen: Manchmal ist Schimmel Folge eines versicherten Schadens (Leitungswasserschaden, Sturm etc.). Melden Sie solche Fälle Ihrer Gebäudeversicherung. Diese übernimmt oft die Kosten für die Schadenfeststellung und Sanierung[43]. Auch die Haftpflicht eines Verursachers (z.B. Bauunternehmer bei Neubaufeuchte) kann in Frage kommen.
• Sanierung fachgerecht durchführen: Ist die Ursache identifiziert, lassen Sie den Schimmel fachgerecht beseitigen. Oberflächliches Abwischen reicht meist nicht – die betroffenen Bereiche müssen gereinigt, evtl. Putz entfernt und erneuert und die Feuchtequelle beseitigt werden. Setzen Sie auf professionelle Sanierer, insbesondere bei großflächigem Befall, um eine Wiederkehr zu verhindern.

FAQ zum Thema Schimmel und Gutachter

Wer trägt die Kosten für einen Schimmel-Gutachter? – Das hängt vom Ergebnis ab. Im Allgemeinen gilt: Verursacht ein Baumangel den Schimmel (also Verantwortung beim Vermieter), übernimmt der Vermieter die Gutachterkosten[46]. Ist Fehlverhalten des Mieters die Ursache, kann der Mieter zur Kasse gebeten werden[47]. Beauftragt der Vermieter den Gutachter freiwillig zur Klärung, zahlt erstmal er – kann aber im Streitfall versuchen, vom Mieter Ersatz zu bekommen, wenn dieser eindeutig Schuld hatte. Wichtig: Der Mieter darf nicht einfach einen Gutachter auf Vermieterkosten bestellen, solange der Vermieter sich kümmert[42]. Tut der Vermieter jedoch nichts, darf der Mieter ausnahmsweise selbst einen Sachverständigen beauftragen und die Erstattung verlangen[42].

Darf der Mieter bei Schimmelbefall die Miete mindern? – Ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Eine Mietminderung wegen Schimmel ist gerechtfertigt, wenn der Schimmel einen Mangel der Wohnung darstellt, den der Vermieter zu vertreten hat (z.B. Baumangel oder verzögerte Beseitigung). Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß – typische Urteile sprechen zwischen 5 % und 30 % Mietminderung zu, je nach Schwere. Allerdings muss der Mieter den Schimmel anzeigen und dem Vermieter Gelegenheit zur Beseitigung geben, bevor er die Miete kürzt. Mindert er einfach so, riskiert er eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands. Stellt sich heraus, dass der Mieter den Schimmel selbst verursacht hat, ist keine Mietminderung zulässig.

Wie läuft eine Schimmelsanierung ab? – Zunächst sollte die Ursache behoben werden (z.B. Leck abdichten, Dämmung verbessern). Dann wird der sichtbare Schimmel entfernt: Befallene Tapeten müssen ab, verschimmelte Putzstellen werden abgeschlagen. Die Fläche wird mit speziellen Anti-Schimmel-Mitteln behandelt. Oft kommen Luftfilter oder Trocknungsgeräte zum Einsatz, um Sporen aus der Luft zu filtern und Feuchtigkeit zu entziehen. Nach Trocknung und Reinigung erfolgt der Wiederaufbau (neu verputzen, streichen). Wichtig ist, dass während der Arbeiten Schutzmaßnahmen getroffen werden (Abkleben, Atemschutz), damit sich Sporen nicht weiter verbreiten. Fachfirmen kennen diese Vorgehensweise – als Vermieter sollte man hier nicht am falschen Ende sparen.

Wie kann man Schimmelbildung vorbeugen? – Vorbeugung ist Teamarbeit zwischen Vermieter und Mieter: Der Vermieter sollte die Bausubstanz in Schuss halten, Wärmebrücken minimieren und ggf. Lüftungssysteme einbauen (insbesondere in sehr dichten Neubauten oder Bädern ohne Fenster). Eine regelmäßige Wartung von Dach und Wasserleitungen beugt Wasserschäden vor. Der Mieter wiederum muss für ausreichende Lüftung und Heizung sorgen. Tipps: Täglich 2–4 mal stoßlüften, Möbel mit etwas Abstand zur Außenwand aufstellen, im Bad und Küche besonders lüften, keine Dauerlüftung bei gekipptem Fenster (führt zu Auskühlung der Wände). Außerdem Raumtemperatur nicht zu stark absinken lassen und Luftfeuchtigkeit im Auge behalten (Hygrometer nutzen, ideal 40–60 % rel. Feuchte). Wenn beide Seiten ihren Part erfüllen, ist Schimmel wesentlich unwahrscheinlicher.

Wann sollte man als Vermieter einen Gutachter einschalten? – Spätestens wenn Unklarheit über die Ursache herrscht oder der Mieter ernsthafte Schritte (Mietminderung, Anwalt) unternimmt. Auch wenn der Schimmel nach einer Sanierung wiederkommt, ist ein Gutachter ratsam. Generell: Lieber früher als zu spät. Ein Gutachter kann oft schon im Anfangsstadium wertvolle Hinweise geben, bevor der Schaden eskaliert. Wenn Sie als Vermieter nicht vom Fach sind, holen Sie lieber einmal mehr Expertise – es schützt Ihr Eigentum und zeigt dem Mieter Ihre Bereitschaft, Probleme zu lösen.

Fazit

Schimmel in der Wohnung ist ein sensibles Thema, das Vermieter professionell angehen sollten. Mit schnellem Handeln, klarer Kommunikation und ggf. Unterstützung durch einen Gutachter lassen sich Ursachen klären und Konflikte entschärfen.