Hausverwaltung kündigen – Was bringt das neue Gesetz?

Wenn Eigentümer mit ihrer Hausverwaltung unzufrieden sind, stellt sich oft die Frage, wie und wann man den Verwaltervertrag beenden kann. Durch die WEG-Reform 2020 hat sich hier einiges geändert: Die aktuellen Gesetze erleichtern die Abberufung einer Hausverwaltung erheblich. In diesem Artikel erfahren Sie Ihre Kündigungsrechte, welche Vertragslaufzeiten und Fristen gelten, wie Mehrheitsbeschlüsse ablaufen und welche Sonderkündigungsrechte Eigentümer nutzen können. Das Ziel: Eine klare Orientierung, um bei Bedarf sachgerecht und rechtssicher die Hausverwaltung kündigen zu können – und zu wissen, wann ein Wechsel sinnvoll ist.

Wenn die Verwaltung bereits gar nicht mehr reagiert, helfen diese Leitfäden: Hausverwaltung reagiert nicht – was tun? und Hausverwaltung verklagen wegen Untätigkeit.

Aktuelle Gesetzeslage: WEG-Reform 2020 und Kündigungsrechte

Die Wohnungseigentumsreform 2020 (WEMoG) hat die Rechte der Wohnungseigentümer gestärkt und den Wechsel der Hausverwaltung vereinfacht[1][2]. Wichtige Änderungen seit 1. Dezember 2020 sind unter anderem:

• Jederzeitige Abberufung ohne Grund: Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen, ohne wichtigen Grund[1]. Frühere Beschränkungen (z. B. fester Bestellungszeitraum von fünf Jahren oder „wichtiger Grund“ als Voraussetzung) sind weggefallen. Anderslautende Klauseln in Teilungserklärungen oder Verträgen sind durch das neue Recht unwirksam geworden[3].
• Verwaltervertrag endet automatisch: Wird der Verwalter abberufen (also per Beschluss seines Amtes enthoben), endet der geschlossene Verwaltervertrag spätestens sechs Monate danach von Gesetzes wegen[2]. Diese automatische Vertragsbeendigung nach maximal 6 Monaten schützt die Eigentümer vor langwierigen Vertragsbindungen. Ausnahme: Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung vor (z. B. grobe Pflichtverletzung), kann der Vertrag außerordentlich fristlos beendet werden – dann endet er sofort mit Zugang der Kündigung[4].
• Anspruch einzelner Eigentümer: Trotz der neuen Mehrheitsregel bleibt der gerichtliche Abberufungsanspruch eines Einzelnen bestehen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann weiterhin die Abberufung des Verwalters gerichtlich verlangen – allerdings nur, wenn es aus objektiver Sicht unvertretbar wäre, den Verwalter im Amt zu lassen[5][6]. Das heißt, die Verweigerung der Abberufung durch die Mehrheit muss so gravierend unangemessen sein, dass nur die Entfernung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Praxisbeispiel: In einer WEG sorgt der Verwalter für Unmut, liefert keine Abrechnungen und missachtet Beschlüsse. Nach der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer ihn jetzt ohne komplizierte Nachweispflichten auf der nächsten Versammlung mit Mehrheit abberufen. Der bisherige Vertrag würde dann noch maximal 6 Monate weiterlaufen – es sei denn, man weist dem Verwalter grobe Pflichtverstöße nach, um fristlos zu kündigen. Früher hätte für eine vorzeitige Abberufung ein wichtiger Grund nachgewiesen werden müssen; heute ist die Mehrheit der Eigentümer ausschlaggebend.

Ordentliche Kündigung vs. außerordentliche Kündigung der Verwaltung

Ordentliche (fristgerechte) Kündigung: Ein Verwaltervertrag läuft in der Regel über eine vertraglich vereinbarte Laufzeit – häufig ein oder mehrere Jahre. Ordentlich kündigen kann man meist zum Ablauf der Vertragslaufzeit mit einer bestimmten Frist. Üblich sind Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten zum Jahresende[7]. Ist im Vertrag nichts geregelt, greift die gesetzliche Frist. Nach der WEG-Reform gilt: Eine ordentliche Kündigung ist erst zum Ende der vereinbarten Laufzeit möglich; danach kann mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist[8]. Wichtig: Erfolgt die Kündigung zu spät (Frist versäumt), verlängert sich der Verwaltervertrag oft automatisch um eine bestimmte Periode[9]. Achten Sie also genau auf die vertraglichen Fristen im Verwaltervertrag, um rechtzeitig zu kündigen.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung: Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen der Hausverwaltung haben Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht. Hier ist kein Abwarten bis Vertragsende nötig – man kann jederzeit fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt[10][11]. Wichtige Gründe sind z. B.:

• Grobe Pflichtverstöße: Etwa die Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern oder das Vorenthalten von wichtigen Informationen und Unterlagen[12].
• Vertrauensverlust: z. B. bewusste Täuschung der Eigentümer, massive Kommunikationsverweigerung oder andere Umstände, die das Vertrauensverhältnis zerstören.
• Sonstige Unzumutbarkeit: Etwa wenn der Verwalter trotz Abmahnung Beschlüsse beharrlich nicht umsetzt und so Schäden drohen.

In solchen Fällen kann die WEG den Verwalter fristlos abberufen und den Vertrag sofort kündigen[12]. Die Kündigung muss schriftlich mit Angabe des Kündigungsgrunds erfolgen und binnen zwei Wochen nach Kenntnis des Grundes ausgesprochen werden (§ 626 BGB analog)[13]. Vorsicht: Setzt die WEG eine fristlose Kündigung durch und der Verwalter bestreitet den Grund, kann es im Streitfall zu juristischen Auseinandersetzungen kommen. Daher sollten wichtige Gründe gut dokumentiert (z. B. durch Protokolle, Abmahnungen) und möglichst mit anwaltlicher Hilfe bewertet werden, bevor man diesen Schritt geht[14][15].

Mehrheitsbeschluss: So wird die Kündigung wirksam

Alleine kündigen geht nicht: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht ein einzelner Eigentümer eigenmächtig den Verwalter „feuern“. Entscheidend ist immer ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Die Kündigung der Hausverwaltung besteht formal aus zwei Schritten:

1. Abberufungsbeschluss: Die Eigentümergemeinschaft beschließt mit einfacher Mehrheit, den Verwalter aus seinem Amt abzuberufen[16][17]. Seit 2020 reicht die einfache Stimmenmehrheit (Kopfprinzip) hierfür aus; ein wichtiger Grund muss nicht vorliegen[16][2].
2. Vertragskündigung: Zusätzlich zum Abberufungsbeschluss muss der Verwaltervertrag gekündigt werden[18]. Dieser Kündigungsbeschluss (ordentlich oder außerordentlich) sollte idealerweise in derselben Versammlung gefasst werden. Oft werden beide Punkte – Abwahl und Vertragskündigung – in einem Aufwasch als separate TOPs auf die Tagesordnung gesetzt.

Wichtig: Ohne Kündigung des Vertrags würde der Verwalter zwar seines Amtes enthoben, hätte aber weiterhin Anspruch auf Vergütung bis zum Vertragsende[19]. Daher ist es zwingend notwendig, Abberufung und Vertragskündigung gleichzeitig zu beschließen[19]. Üblich ist, dass der Versammlungsleiter (meist der Beiratsvorsitzende) oder ein beauftragter Eigentümer im Anschluss das Kündigungsschreiben an den Verwalter richtet. Dieses Schreiben muss schriftlich, vom Beirat oder Bevollmächtigten unterschrieben, an den Verwalter zugestellt werden[20] – erst mit Zugang beginnt die Kündigungsfrist zu laufen[21].

Mehrheitsverhältnisse: Da für die Abwahl eine einfache Mehrheit genügt, lohnt es sich, im Vorfeld Verbündete unter den Eigentümern zu suchen. Überzeugen Sie andere Miteigentümer von den Gründen für den Wechsel – zum Beispiel mit Fakten über Fehlleistungen der Verwaltung. In der Versammlung selbst zählt dann die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dank WEMoG sind Eigentümerversammlungen nun immer beschlussfähig, egal wie wenige erscheinen[22]. Dennoch sollte man versuchen, möglichst viele Eigentümer ins Boot zu holen, um die Entscheidung breit abzustützen und Streit zu vermeiden.

Sonderkündigungsrechte der Eigentümer

Neben den bereits genannten außerordentlichen Kündigungen bei Pflichtverletzungen gibt es weitere Sonderfälle, in denen Eigentümer ein besonderes Kündigungsrecht haben können:

• Verwalterwechsel oder Verkauf der Verwaltungsfirma: Wechselt die Hausverwaltungs-Firma den Inhaber oder kündigt der bestellte Verwalter sein Amt, steht der Gemeinschaft oft ein Sonderkündigungsrecht zu. Viele Verwalterverträge enthalten Klauseln, wonach die WEG bei einem Wechsel der verantwortlichen Person oder beim Verkauf der Verwaltungsfirma den Vertrag vorzeitig beenden kann. Dieses Recht muss meist innerhalb von 1–2 Monaten nach dem Ereignis ausgeübt werden[23]. Prüfen Sie Ihren Vertrag auf solche Klauseln.
• Gerichtliche Abberufung auf Antrag Einzelner: Wie oben erwähnt, kann ein einzelner Eigentümer beim Amtsgericht die Abberufung des Verwalters durchsetzen, wenn die Situation untragbar ist[5][6]. Das Gericht ersetzt dann den abgelehnten Beschluss der WEG.
• Außerordentliche Kündigung durch den Verwalter: Auch die Hausverwaltung selbst kann in Sonderfällen den Vertrag kündigen (etwa bei groben Pflichtverletzungen der WEG, z. B. dauerhaft ausbleibenden Zahlungen). Solche Fälle sind selten, aber vertraglich oft geregelt.

Tipp: Vor Ausnutzung von Sonderkündigungsrechten sollten Eigentümer juristischen Rat einholen. Gerade fristlose Kündigungen führen häufig zu Streit über die Rechtmäßigkeit. Ein Fachanwalt kann helfen, den wichtigen Grund zu dokumentieren und Fristfehler zu vermeiden[24][25].

Fazit: Wechsel der Hausverwaltung gut vorbereiten

Die Kündigung einer Hausverwaltung sollte wohlüberlegt und gut vorbereitet sein. Dank der gesetzlichen Neuregelungen von 2020 können Eigentümer heute flexibler und schneller reagieren, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet. Wichtig ist, die formal korrekten Schritte einzuhalten – von der Beschlussfassung bis zum Kündigungsschreiben[16][19]. Ebenso sollte man frühzeitig eine neue Hausverwaltung suchen, damit ein nahtloser Übergang gelingt. Letztlich dient ein Wechsel dem Ziel, die Immobilie wieder in zuverlässige Hände zu geben[26][27].

Eine professionelle, transparente Hausverwaltung ist Gold wert – sie spart Nerven, Zeit und langfristig auch Kosten. Eigentümer, Beiräte und Vermieter sollten ihre Rechte kennen und bei Bedarf konsequent nutzen. So sorgt man dafür, dass das Gemeinschaftseigentum bestmöglich verwaltet wird.

FAQ – Hausverwaltung kündigen (WEG-Reform 2020)

Was änderte sich durch das „neue Gesetz“ für Wohnungseigentümer?

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) brachte vor allem zwei große Neuerungen: Jederzeitige Abberufung der Hausverwaltung per Mehrheitsbeschluss auch ohne Grund und automatische Vertragsbeendigung spätestens 6 Monate nach Abberufung[3]. Zudem entfallen frühere Beschränkungen (z. B. max. 5 Jahre Bestelldauer) – Eigentümer können heute viel flexibler reagieren.

Kann ein einzelner Eigentümer die Hausverwaltung kündigen?

Nein, die Kündigung muss immer durch die Gemeinschaft erfolgen. Einzelne Eigentümer können das Thema lediglich anstoßen – etwa eine Versammlung verlangen und dort den Antrag stellen. Nur in Extremfällen kann ein Einzelner gerichtlich die Abberufung erzwingen, wenn die Mehrheit sich verweigert und dies objektiv nicht vertretbar ist[6]. In der Praxis ist es aber sinnvoller, die Mit-Eigentümer von der Kündigung zu überzeugen.

Wie läuft die Kündigung Schritt für Schritt ab?

Zunächst muss auf einer Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst werden, den Verwalter abzuberufen (einfache Mehrheit)[16]. Gleichzeitig beschließt man, den Verwaltervertrag zu kündigen[18]. Anschließend wird dem Verwalter schriftlich gekündigt (durch Beirat oder bevollmächtigte Person)[19]. Die Kündigungsfrist beträgt meist 6 Monate, sofern nicht ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt[4].

Was ist, wenn der Verwaltervertrag noch lange läuft?

Durch die Reform ist das kein großes Hindernis mehr. Zwar muss man den Vertrag formal kündigen, aber spätestens 6 Monate nach Abberufung endet er automatisch[2]. Die WEG muss den Verwalter also nicht bis Vertragsende bezahlen. Hat die WEG allerdings selbst ungünstige Vertragsklauseln (z. B. sehr lange Laufzeiten), sollten diese geprüft werden – rechtlich unwirksame Klauseln (etwa den gesetzlichen 6-Monats-Zeitraum aushebeln) sind nicht mehr gültig.

Kann man fristlos kündigen, wenn die Hausverwaltung schlecht arbeitet?

Nur bei gravierenden Pflichtverletzungen. Beispielsweise bei Geldunterschlagung, völliger Untätigkeit trotz Gefahr oder ähnlichen schweren Verstößen kann die WEG außerordentlich fristlos kündigen[12]. Hierfür muss ein wichtiger Grund vorliegen und dokumentiert sein. Eine „normale“ Unzufriedenheit (z. B. langsame Kommunikation) rechtfertigt keine Fristlos-Kündigung – in solchen Fällen bleibt die ordentliche Kündigung zum Vertragsende oder die Abberufung ohne Grund mit 6-Monats-Frist.