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Wohnung außerordentlich kündigen – Gründe & Muster-Vorlage

Veröffentlicht: 19. November 2025 Lesezeit: ~9 Minuten Aktualisiert: 20. November 2025

Das Mietrecht bietet Mietern einen starken Kündigungsschutz. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur unter engen Voraussetzungen möglich (§ 573 BGB) und oft mit langen Kündigungsfristen verbunden. In bestimmten gravierenden Situationen kann jedoch eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags gerechtfertigt sein. Diese kommt nur bei einem wichtigen Grund gemäß § 543 BGB in Betracht – also wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist absolut unzumutbar ist. Im Folgenden erfahren Sie, wann Vermieter außerordentlich kündigen dürfen, was in einem solchen Schreiben stehen muss und erhalten eine rechtssichere Muster-Vorlage.

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung (Vermieter)

Ein wichtiger Kündigungsgrund liegt vor, wenn eine Vertragsverletzung so schwerwiegend ist, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht einmal bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist fortsetzen kann[25]. Gesetz und Rechtsprechung haben einige typische Fallgruppen herausgebildet:

  • Erheblicher Mietrückstand: Der häufigste Grund ist Zahlungsverzug des Mieters. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darf fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter entweder in zwei aufeinanderfolgenden Terminen (z. B. zwei Monaten) mit der gesamten Miete oder einem Großteil davon in Verzug ist, oder über mehr als zwei Termine hinweg einen Rückstand aufbaut, der insgesamt zwei Monatsmieten entspricht[26]. Kurz gesagt: Fehlen zwei Monatsmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich. Dabei zählt die Bruttomiete (inkl. Nebenkosten) als Maßstab[27]. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es hier nicht[28]. Beispiel: Der Mieter zahlt im Januar und Februar gar keine Miete – der Vermieter kann dann im Februar fristlos kündigen. Oder der Mieter zahlt über mehrere Monate immer nur die Hälfte; sobald die Summe zwei Mieten erreicht, ist ebenfalls der Kündigungsgrund erfüllt.
  • Ständige unpünktliche Mietzahlung: Zwar reicht gelegentliches Zuspätzahlen nicht aus, doch regelmäßig erheblich verspätete Mietzahlungen können nach Abmahnung ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen[29][30]. Hier kommt es auf den Einzelfall und vorherige Abmahnungen an. Im Extremfall hat der BGH bei einem Mieter, der innerhalb von 13 Monaten elf Monatsmieten verspätet zahlte, einen wichtigen Grund anerkannt[31]. Es muss aber nicht so extrem sein – je nach Häufigkeit und Dauer der Verspätungen kann auch eine geringere Anzahl ausreichen, sofern der Vermieter das Verhalten nicht jahrelang geduldet hat.
  • Nachhaltige Störung des Hausfriedens: Verhält sich der Mieter so, dass Mitbewohner oder Nachbarn massiv beeinträchtigt werden, kann eine Kündigung erfolgen. Beispielsweise bei andauernder, erheblicher Lärmbelästigung, aggressivem Verhalten im Haus oder anderen fortgesetzten Ruhestörungen[32]. Auch wiederholte Beleidigungen oder Bedrohungen gegenüber Vermieter oder Mitbewohnern zählen hierzu. In solchen Fällen ist meist eine vorherige Abmahnung erforderlich, die dem Mieter die Chance gibt, sein Verhalten abzustellen. Setzt er das störende Verhalten fort, ist die fristlose Kündigung zulässig (§ 569 Abs. 2 BGB).
  • Gefährdung der Mietsache / Vernachlässigung: Beschädigt der Mieter die Wohnung erheblich oder lässt er sie verwahrlosen, sodass eine erhebliche Gefährdung der Mietsache besteht, ist ebenfalls eine Kündigung gerechtfertigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Beispiele: Der Mieter verursacht grob fahrlässig einen Wohnungsbrand; oder er lüftet und heizt so gut wie nie, wodurch großflächig Schimmel entsteht; oder er überschreitet behördliche Auflagen, sodass das Haus gefährdet wird. Hier bedarf es keiner Abmahnung, wenn die Gefahr akut ist.
  • Unerlaubte Überlassung an Dritte: Unbefugte Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters kann – nach erfolgloser Abmahnung – ein wichtiger Grund sein[33]. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter gar keinen Anspruch auf Erlaubnis hatte oder der Vermieter aus wichtigem Grund die Untervermietung verweigern durfte. Auch die unentgeltliche dauerhafte Wohnungsüberlassung an Fremde ohne Zustimmung fällt darunter[34].
  • Sonstige schwerwiegende Vertragsverstöße: Hierunter fällt alles, was das Vertrauensverhältnis zerstört. Etwa wenn der Mieter in der Wohnung Straftaten begeht, die sich gegen den Vermieter oder Mitbewohner richten (z. B. Diebstahl von Strom[35], Hausfriedensbruch, schwere Beleidigungen oder Körperverletzung). Auch die Fälschung wichtiger Unterlagen (z. B. einer gefälschten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) kann Grund für eine fristlose Kündigung sein[35].
  • Verweigerung der Kautionszahlung: Zahlt der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht oder nur teilweise, kann nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos gekündigt werden, wenn der Rückstand mindestens zwei Nettokaltmieten entspricht[36]. Auch hier ist keine Abmahnung nötig. Allerdings greift dieser Grund nur, wenn der Mieter die Kautionsraten (er darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen) trotz Fälligkeit schuldig bleibt.

Zusammenfassend gilt: Ohne wichtigen Kündigungsgrund ist eine fristlose Kündigung unwirksam. Die Hürde liegt hoch – jeder Fall muss so gravierend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann[25]. Oft ist zuvor eine Abmahnung zu erteilen (§ 543 Abs. 3 BGB), außer in Fällen, wo diese von vornherein aussichtslos oder entbehrlich ist (z. B. bei Mietrückstand[28] oder strafbarem Verhalten).

Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Eine außerordentliche Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und sollte den Kündigungsgrund deutlich benennen. Folgende Punkte sollte das Schreiben enthalten:

  • Vollständige Anschrift und Datum: Geben Sie Ihre Adresse als Vermieter und die Adresse des Mieters an, sowie Ort und Datum des Schreibens.
  • Betreff: z. B. „Außerordentliche (fristlose) Kündigung des Mietvertrages [Adresse der Wohnung]“.
  • Kündigungserklärung: Formulieren Sie unmissverständlich, dass Sie den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen. Nennen Sie idealerweise die gesetzliche Grundlage („gemäß § 543 BGB aus wichtigem Grund“).
  • Begründung: Legen Sie dar, welcher wichtige Grund vorliegt. Nennen Sie konkrete Fakten: Bei Mietrückstand die Monate und Beträge, bei vertragswidrigem Verhalten die Art des Verstoßes, Daten und bereits erfolgte Abmahnungen. Beispiel: „Trotz meiner Abmahnung vom 01.03.2025 haben Sie erneut die Hausordnung gravierend verletzt, indem Sie am 10.03.2025 eine lautstarke Party bis 4 Uhr morgens veranstaltet haben. Mehrere Nachbarn fühlten sich erheblich gestört.“ Je detaillierter und nachvollziehbarer, desto besser.
  • Hinweis auf Abmahnung (falls erfolgt): Beziehen Sie sich auf frühere Abmahnungen (mit Datum), um zu zeigen, dass der Mieter Gelegenheit zur Verhaltensänderung hatte.
  • Hilfsweise ordentliche Kündigung: Es bietet sich an, im selben Schreiben zusätzlich vorsorglich ordentlich zu kündigen (z. B. „… hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin“). So ist zumindest eine ordentliche Kündigung ausgesprochen, falls die fristlose vom Gericht als unwirksam angesehen wird. Diese Vorsichtsmaßnahme ist gängige Praxis.
  • Frist zur Räumung: Auch wenn die Kündigung fristlos ist, setzen Sie dem Mieter eine kurze Frist, die Wohnung zu räumen (z. B. „bis spätestens in 14 Tagen, also zum 01.05.2025“). So hat er einen klaren Zeitpunkt vor Augen.
  • Androhung von Räumungsklage: Weisen Sie darauf hin, dass bei Verstreichen der Frist ohne Auszug eine gerichtliche Räumungsklage eingereicht wird.

Unterschreiben Sie das Schreiben eigenhändig (bei mehreren Vermietern: alle unterschreiben). Senden Sie es vorzugsweise per Boten oder Einschreiben, um den Zugang beweisen zu können.

Muster: Außerordentliche Kündigung (Vermieter an Mieter)

Nachfolgend ein Muster-Schreiben, das Vermieter als Vorlage für eine fristlose Kündigung nutzen können. Passen Sie die Platzhalter in eckigen Klammern [] an Ihren Fall an:

[Vermieter-Name / Anschrift]                    [Ort, Datum]
[Mieter-Name / Anschrift]

Betreff: Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags [Mietobjekt-Adresse]

Sehr geehrter Herr [Name] / Sehr geehrte Frau [Name],

hiermit kündige ich den mit Ihnen am [Datum Mietvertragsbeginn] geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung [Adresse der Mietwohnung] außerordentlich und fristlos aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB.

Begründung: [Schilderung des wichtigen Grundes. Beispiel bei Zahlungsverzug: „Sie befinden sich seit [Monat] 20XX in erheblichem Mietrückstand. Trotz Fälligkeit haben Sie die Miete für [Monat] und [Monat] in Höhe von insgesamt [Betrag] € nicht bezahlt. Damit beträgt Ihr Rückstand mehr als zwei Monatsmieten, was gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine fristlose Kündigung rechtfertigt.“ Beispiel bei anderem Grund: „Trotz Abmahnung vom [Datum] haben Sie [Vertragsverletzung, z. B. wiederholt die Nachtruhe massiv gestört am ...] fortgesetzt. Dieses Verhalten stellt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar (§ 569 Abs. 2 BGB).“]

Hilfsweise kündige ich den Mietvertrag vorsorglich ordentlich zum nächstmöglichen Termin, falls die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wider Erwarten nicht vorliegen sollten.

Bitte räumen Sie die Wohnung spätestens bis zum [Datum, z. B. in 2 Wochen] und übergeben Sie mir sämtliche Schlüssel. Sollten Sie die Wohnung nicht fristgerecht räumen, werde ich ohne weitere Ankündigung Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.

Mit freundlichen Grüßen,

[Unterschrift Vermieter]

(Hinweis: Dieses Muster muss an den individuellen Fall angepasst werden. Im Zweifel sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen.)

FAQ: Außerordentliche (fristlose) Kündigung

Unter welchen Umständen darf der Vermieter einer Wohnung fristlos kündigen?

Nur bei einem wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB. Das Gesetz nennt beispielhaft den erheblichen Zahlungsverzug (mehr als zwei Monatsmieten Rückstand)[26] und die erhebliche Gefährdung der Mietsache. Weitere Gründe sind u. a. eine nachhaltige Störung des Hausfriedens[32], unerlaubte Untervermietung oder strafbares Verhalten des Mieters. Die Umstände müssen so gravierend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Muss der Vermieter den Mieter vorher abmahnen?

In vielen Fällen ja. Eine Abmahnung (mit Frist zur Besserung) ist in der Regel erforderlich, bevor fristlos gekündigt wird – z. B. bei Lärmstörungen, unerlaubter Untervermietung oder ähnlichem. Keine Abmahnung ist nötig, wenn sie von vornherein keinen Erfolg verspricht oder der Grund so schwerwiegend ist, dass eine sofortige Kündigung gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 BGB). Bei Mietrückstand ist gesetzlich keine Abmahnung vorgeschrieben[28], da hier klare objektive Kriterien vorliegen.

Kann der Vermieter gleichzeitig ordentlich kündigen?

Ja, das ist üblich. Um auf Nummer sicher zu gehen, erklären viele Vermieter hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin im selben Schreiben. So verliert man keine Zeit, falls die außerordentliche Kündigung unwirksam sein sollte. Diese „Doppel-Kündigung“ schadet nicht – im Gegenteil, sie stellt sicher, dass zumindest eine Kündigung greift.

Was passiert, wenn der Mieter den Rückstand doch noch bezahlt?

Bei Zahlungsverzug gibt es die sogenannte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Begleicht der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage alle Rückstände innerhalb von 2 Monaten, wird die fristlose Kündigung unwirksam[37]. Er darf dann in der Wohnung bleiben. Allerdings gilt das nur einmal in zwei Jahren. Zahlt der Mieter schon vor Zugang der Kündigung alles nach, ist der Kündigungsgrund ebenfalls beseitigt[38] – dann darf erst gar nicht gekündigt werden. Für andere Kündigungsgründe (z. B. Vertragsverstöße) gibt es keine vergleichbare Heilungsmöglichkeit durch nachträgliches Verhalten.

Wie setze ich eine fristlose Kündigung durch, wenn der Mieter nicht auszieht?

Weigert sich der Mieter, trotz wirksamer Kündigung die Wohnung zu räumen, muss der Vermieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Ein Vermieter kann keinesfalls selbst die Wohnung räumen (verbotene Eigenmacht). Das Gericht prüft die Kündigung und – wenn alles rechtens ist – erlässt ein Räumungsurteil. Mit diesem kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dieser Prozess kostet Zeit und Geld, daher sollte eine fristlose Kündigung wirklich gut begründet und dokumentiert sein, um im Ernstfall vor Gericht standzuhalten.