Mitteilung an Mieter über Eigentümerwechsel – Vorgehen & Inhalt

Ein Immobilienverkauf ändert zwar den Eigentümer, aber nicht den Mietvertrag – getreu dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt, beim Eigentümerwechsel tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein (§ 566 Abs. 1 BGB)[19]. Für die Mieter bleibt das Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen bestehen. Allerdings muss der neue Vermieter die Mieter über den Eigentümerwechsel informieren, damit diese wissen, an wen fortan die Miete zu zahlen ist und wer ihr Ansprechpartner ist. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) besteht eine Informationspflicht: Der alte Vermieter oder der neue Eigentümer müssen den Mieter unverzüglich vom Verkauf unterrichten[20].

Warum ist diese Mitteilung so wichtig? Ohne Kenntnis des Wechsels könnten Mieter sonst ihre Miete weiterhin an den falschen (alten) Vermieter überweisen oder Ansprüche an den falschen Adressaten richten. Unterbleibt die Information schuldhaft, können dem bisherigen Vermieter Nachteile entstehen – bis hin zu Schadensersatzforderungen, wenn dem Mieter dadurch Kosten entstehen[21].

Wie und wann informieren?

Zeitpunkt: Idealerweise erfolgt die Benachrichtigung sofort nach dem Eigentumsübergang. Spätestens bevor die nächste Mietzahlung fällig ist, sollten Mieter schwarz auf weiß wissen, wer der neue Eigentümer/Vermieter ist und ab wann dessen Konto zu nutzen ist. In vielen Fällen wird im notariellen Kaufvertrag ein Übergabetag (Übergang von Nutzen und Lasten) vereinbart, ab dem der Käufer die Miete erhält. Über genau diesen Stichtag sind die Mieter zu informieren[22]. Erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch später, kann es vorkommen, dass der neue Eigentümer schon vorher die Miete bekommt – maßgeblich ist, was im Kaufvertrag geregelt wurde.

Absender: Am besten schreibt der bisherige Vermieter ein offizielles Anschreiben an alle Mieter. Darin teilt er den Verkauf mit und stellt den neuen Eigentümer als künftigen Vermieter vor[23]. Ein solches vom alten Vermieter verfasstes Schreiben genießt bei Mietern mehr Vertrauen. Alternativ oder ergänzend kann auch der neue Vermieter ein Begrüßungsschreiben senden. In diesem Fall sollte der neue Vermieter seine Berechtigung belegen, z. B. durch Beifügung eines Grundbuchauszugs oder einer Kopie der relevanten Vertragsseite[23]. So sind die Mieter sicher, dass es sich nicht um Betrug handelt (Stichwort: „Nepper“ schreiben Mieter an und ändern die Kontoverbindung).

Inhalt eines rechtssicheren Anschreibens

Die Mitteilung über den Vermieterwechsel sollte klar und vollständig sein, damit keine Zweifel aufkommen. Folgende Angaben gehören unbedingt hinein:

• Vorstellung des neuen Eigentümers: Nennen Sie Name (bei Firmen: Firmierung und vertretungsberechtigte Person) und Anschrift des Erwerbers. Die Mieter müssen wissen, wer ihr neuer Vertragspartner ist[24].
• Zeitpunkt des Wechsels: Geben Sie an, ab wann der neue Eigentümer als Vermieter auftritt. Zum Beispiel: „Mit Wirkung zum 01.07.2025 bin ich nicht mehr Eigentümer; ab diesem Datum ist Herr/Frau X Ihr Vermieter.“ Falls der Nutzen-/Lastenwechsel zu einem anderen Termin als der Grundbuchumschreibung erfolgte, diesen Termin nennen.
• Zahlungsinformationen: Teilen Sie die neue Bankverbindung für die Mietzahlungen mit[24]. Idealerweise in Form von Kontoinhaber (neuer Vermieter), IBAN, BIC und Bankname. Weisen Sie darauf hin, ab welchem Monat die Überweisung auf das neue Konto erfolgen soll.
• Hinweis auf unveränderten Vertrag: Stellen Sie klar, dass alle übrigen Mietvertragsbedingungen unverändert bleiben. Etwa: „Für Sie entstehen dadurch keine Nachteile, da das Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen zwischen Ihnen und dem neuen Eigentümer fortbesteht.“ Diese Beruhigung ist wichtig, damit Mieter keine Sorge vor Änderungen (z. B. Kündigung) haben.
• Kaution und bestehende Absprachen: Erklären Sie ggf., dass die vom Mieter geleistete Kaution vom neuen Eigentümer übernommen wurde (§ 566a BGB verpflichtet den Erwerber dazu). Der Mieter muss also nichts weiter unternehmen. Auch etwaige Genehmigungen oder Vereinbarungen (Haustiere, Untermiete etc.) gelten fort.
• Kontaktmöglichkeiten: Geben Sie eine Kontaktperson bzw. Telefonnummer/E-Mail an, unter der der neue Vermieter oder die Hausverwaltung erreichbar ist, falls Fragen bestehen.

Am Ende unterzeichnet der bisherige Vermieter (oder beide, alter und neuer gemeinsam). Ein gemeinsames Schreiben ist ideal, da es den Wechsel eindeutig dokumentiert.

Form: Das Anschreiben sollte schriftlich und nachweisbar erfolgen. Üblich ist ein Brief an die Mieter. Wichtig ist, dass jeder Mieter eines Vertrags die Information erhält. Versenden Sie das Schreiben per Einwurf-Einschreiben oder übergeben Sie es persönlich gegen Empfangsbestätigung, um den Zugang belegen zu können.

Wer darf die Miete kassieren?

Solange die Mieter keine andere Nachricht haben, dürfen sie ihre Miete an den bisherigen Vermieter zahlen. Denn dieser ist ihnen bis zur offiziellen Mitteilung als Vertragspartner bekannt. Ohne Info bleibt der alte Eigentümer zunächst empfangszuständig und haftbar[24]. Das bedeutet: Geht die Miete noch an den früheren Vermieter, weil der Mieter nichts vom Verkauf wusste, muss der alte Vermieter die Zahlung an den neuen weiterleiten. Der Mieter macht sich in so einem Fall nicht schuldig.

Nach der Mitteilung jedoch müssen die Mieter ab dem angegebenen Stichtag pünktlich auf das neue Konto des Eigentümers zahlen. Kommen sie dem nicht nach, geraten sie wie üblich in Verzug. Als Vermieter sollten Sie daher darauf achten, die Info rechtzeitig zu versenden, damit kein Chaos bei den Zahlungen entsteht.

Übrigens endet mit dem Eigentümerwechsel auch die Verwaltungsvollmacht eines eventuell eingesetzten Hausverwalters des alten Eigentümers, sofern nicht anders vereinbart. Der neue Eigentümer kann denselben Verwalter übernehmen oder einen neuen bestellen. Teilen Sie den Mietern daher auch mit, ob die Hausverwaltung wechselt oder bestehen bleibt, damit klar ist, wer künftig z. B. Nebenkosten abrechnet oder als Ansprechpartner dient.

FAQ: Eigentümerwechsel und Mieterinformation

Muss der neue Eigentümer die Mieter über den Verkauf informieren?

Ja. Der Vermieterwechsel sollte den Mietern unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Im Interesse eines reibungslosen Übergangs informiert oft bereits der alte Vermieter die Mieter über den Verkauf. Unterlässt er dies, muss spätestens der neue Eigentümer die Info nachholen. Juristisch folgt die Pflicht zur Mitteilung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB)[20] – die Mieter haben ein Recht darauf zu erfahren, wer ihr Vertragspartner ist.

Welche Angaben gehören ins Informationsschreiben?

Wichtig sind der Name und die Anschrift des neuen Eigentümers (bzw. der neuen vermietenden Gesellschaft) sowie die neue Bankverbindung für die Miete[24]. Zudem das Datum, ab dem der Eigentümerwechsel wirksam ist und ab dem die Miete an den neuen Besitzer geht. Empfehlenswert ist auch ein Hinweis, dass der Mietvertrag unverändert fortbesteht und der neue Eigentümer die Kaution übernommen hat.

In welcher Form und Frist sollte die Mitteilung erfolgen?

Schriftlich, am besten per Brief (Einwurf-Einschreiben oder Übergabe mit Quittierung). Eine gesetzliche Frist gibt es nicht ausdrücklich, aber so früh wie möglich. Idealerweise erhalten die Mieter das Schreiben unmittelbar nach dem Übergang des Eigentums oder wenigstens vor der nächsten Mietzahlung. So bleibt genug Zeit, Daueraufträge umzustellen und Fragen zu klären.

Was passiert, wenn die Mieter nicht informiert werden?

Unterbleibt die Mitteilung, kann es zu praktischen Problemen kommen: Der Mieter zahlt eventuell weiter an den alten Vermieter oder wendet sich mit Anliegen an die falsche Person. Rechtlich trägt der alte Vermieter das Risiko, wenn er schuldhaft nicht informiert[21]. Wie ein Gericht entschied, musste ein Verkäufer die Kosten eines Rechtsstreits tragen, weil die Mieter mangels Info gegen ihn klagten, obwohl schon ein neuer Eigentümer im Grundbuch stand[21]. Kurz: Die Informationspflicht dient dazu, Irrtümer und Folgekosten zu vermeiden.

Wer ist für die Mietkaution zuständig nach dem Verkauf?

Mit dem Eigentumsübergang geht auch die Verantwortung für die Mietkaution auf den neuen Eigentümer über (§ 566a BGB). Der neue Vermieter muss die Kaution vom alten übernehmen und bei Mietende an die Mieter zurückzahlen, sofern keine Ansprüche bestehen. Mieter brauchen also nicht ihre Kaution zurückfordern und erneut zahlen – alles bleibt nahtlos gültig. Es schadet aber nicht, im Informationsschreiben zu erwähnen, dass die Kaution übergegangen ist, um Missverständnisse zu vermeiden.