Legionellenprüfung: Pflichten für Vermieter, Fristen und Maßnahmen bei Befund

In Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung ist die Legionellenprüfung längst Pflicht – und das aus gutem Grund. Legionellen sind Bakterien im Trinkwasser, die beim Einatmen vernebelten Wassers (z. B. beim Duschen) eine schwere Lungenentzündung auslösen können (Legionärskrankheit). Jährlich erkranken in Deutschland tausende Menschen hieran, teils mit tödlichem Verlauf. Um das Risiko einzudämmen, schreibt die Trinkwasserverordnung regelmäßige Legionellenuntersuchungen in bestimmten Gebäuden vor. Für Vermieter bedeutet dies, feste Prüffristen einzuhalten und im Falle eines Legionellenbefunds sofort zu reagieren. Andernfalls drohen hohe Bußgelder und Haftungsrisiken. Dieser Artikel erläutert, welche Pflichten Vermieter haben, wie die Legionellenprüfung abläuft, welche typischen Fehler es zu vermeiden gilt und was zu tun ist, wenn tatsächlich Legionellen im Trinkwasser gefunden werden.

Gesetzliche Prüfpflicht: Welche Gebäude und Fristen sind vorgeschrieben?

Die Pflicht zur Legionellenprüfung ist in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verankert. Sie gilt für zentrale Warmwasseranlagen in Mietobjekten, sofern folgende Kriterien erfüllt sind:

• Es handelt sich um ein Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten mit Trinkwasser-Installationen (z. B. Duschen), und mindestens eine dieser Einheiten wird vermietet.
• Es existiert eine zentrale Trinkwassererwärmungsanlage (zentraler Boiler oder Durchlauferhitzer).
• Der Warmwasserspeicher hat ein Volumen von über 400 Litern oder die Leitungen vom Boiler bis zur entfernten Zapfstelle fassen mehr als 3 Liter Wasser (entspricht typischerweise einer Rohrleitungslänge von über ca. 10–15 m bis zum Zapfhahn).

Sind all diese Bedingungen erfüllt, muss der Vermieter die erste Legionellenprüfung spätestens innerhalb von 1 bis 3 Jahren nach Inbetriebnahme der Anlage durchführen lassen (bei Bestandsanlagen umgehend, falls noch nie erfolgt) und danach mindestens alle drei Jahre eine Wiederholungsprüfung veranlassen. Diese orientierende Untersuchung dient dazu, eine mögliche Verkeimung mit Legionellen rechtzeitig zu erkennen.

Wichtig zu wissen: Für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, die ausschließlich vom Eigentümer selbst bewohnt werden, besteht keine Prüfpflicht. Sobald jedoch eine Vermietung in einem größeren Gebäude vorliegt, greift die Regelung. Die Nichteinhaltung der Prüfvorschriften stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Vermieter, die ihrer Legionellen-Prüfpflicht nicht nachkommen, müssen mit Bußgeldern von bis zu 25.000 € rechnen – zusätzlich zu möglichen Haftungsansprüchen, falls ein Mieter aufgrund von Legionellen erkrankt. Auch die Verletzung der damit verbundenen Melde-, Informations- und Dokumentationspflichten kann sanktioniert werden.

Ablauf der Legionellenprüfung: Durchführung und Dokumentation

Eine Legionellenprüfung dürfen nur zertifizierte Fachlabore bzw. akkreditierte Probenehmer durchführen. Der Vermieter beauftragt also einen spezialisierten Dienstleister (z. B. ein Wasserlabor oder Sanitärunternehmen) mit der Untersuchung. Bei der Beprobung werden an festgelegten Stellen der Trinkwasser-Installation Wasserproben entnommen – typischerweise am Warmwasserspeicher (Ausgang) sowie an entfernten Entnahmestellen in verschiedenen Wohnungen (z. B. an den Duscharmaturen am Ende von Steigsträngen). Wichtig ist, dass die Entnahmearmaturen abflammbar sind (meist metallene Wasserhähne), um sie vor der Probenahme kurz mit offener Flamme zu sterilisieren. So wird verhindert, dass oberflächliche Keime das Ergebnis verfälschen. Kunststoff-Armaturen, die sich nicht abflammen lassen, sollten ausgetauscht werden, um korrekte Ergebnisse sicherzustellen.

Die praktische Herausforderung liegt oft in der Terminplanung: Alle erforderlichen Proben müssen am selben Tag entnommen werden. Der beauftragte Prüfer benötigt Zugang zum Heizungsraum und zu ausgewählten Wohnungen. Vermieter sollten die Mieter daher frühzeitig informieren und Terminabsprachen koordinieren, damit die Fachleute überall Proben ziehen können. Gelingt das nicht (z. B. weil einzelne Wohnungen nicht zugänglich sind und keine Ausweichstelle vorhanden ist), muss die Prüfung gegebenenfalls verschoben werden.

Nach der Probenahme werden die Wasserproben im Labor auf Legionellen-Kolonien untersucht. Das Ergebnis wird in KBE/100 ml (Kolonie bildende Einheiten pro 100 Milliliter Wasser) angegeben. Unauffällige Befunde – d. h. Legionellen unterhalb des sogenannten technischen Maßnahmenwerts von 100 KBE/100 ml – erfordern keine weiteren Maßnahmen außer der routinemäßigen Dokumentation. Der Vermieter sollte das Prüfprotokoll sorgfältig aufbewahren (gesetzlich mindestens 10 Jahre lang). Bei Überschreiten des Grenzwerts sind hingegen umgehend Schritte einzuleiten (siehe nächster Abschnitt).

Kosten und Umlage: Die regelmäßige Legionellenprüfung ist Bestandteil der Instandhaltungspflichten, doch die laufenden Kosten dafür können in der Regel als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (Position „Betriebskosten der Wasserversorgung“ oder spezifisch „Kosten der Überwachung der Trinkwasserqualität“ in der Nebenkostenabrechnung). Wichtig ist, dass es sich um die turnusmäßige Vorsorgeuntersuchung handelt. Maßnahmen bei positivem Befund – also etwaige Nachbeprobungen oder Sanierungen – gelten hingegen als Mangelbeseitigung und sind vom Vermieter zu tragen.

Typische Fehler bei der Legionellenprüfung vermeiden

Die Durchführung der Legionellenprüfung ist inzwischen Routine, doch in der Praxis passieren Vermietern immer wieder Fehler oder Versäumnisse. Zu den häufigsten Problemen zählen:

• Prüffrist versäumt: Eine der größten Gefahren ist, die dreijährige Frist verstreichen zu lassen. Abhilfe schafft ein gutes Fristenmanagement – beispielsweise mit digitalen Erinnerungen.
• Pflicht falsch eingeschätzt: Manche Vermieter gehen fälschlicherweise davon aus, ihr Objekt falle nicht unter die Prüfpflicht. Entscheidend sind jedoch die technischen Kriterien – auch ein Drei-Parteien-Haus mit einer vermieteten Wohnung kann prüfpflichtig sein.
• Zu niedrige Warmwassertemperaturen: Aus Spargründen wird die Kesseltemperatur mitunter dauerhaft unter 60 °C gehalten. Das begünstigt das Wachstum von Legionellen. Im Sinne der Trinkwasserhygiene sollte die Warmwassertemperatur am Boiler immer auf mindestens 60 °C eingestellt sein.
• Keine abflammbaren Entnahmestellen: Kunststoff-Armaturen lassen sich nicht abflammen. Vermieter sollten sicherstellen, dass geeignete Entnahmestellen (z. B. aus Metall) vorhanden sind.
• Dokumentation und Information vernachlässigt: Prüfberichte müssen zehn Jahre aufbewahrt werden. Mieter sind über die Ergebnisse zu informieren – besonders bei Befund.
• Behördliche Meldepflicht ignoriert: Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, muss das Ergebnis dem Gesundheitsamt gemeldet werden. Verzögerungen oder Unterlassungen können sanktioniert werden.

Maßnahmen bei positivem Legionellenbefund

Zeigt das Laborergebnis eine Überschreitung des Grenzwerts von 100 KBE/100 ml, sind sofort folgende Schritte einzuleiten:

1. Meldung an das Gesundheitsamt: Der Vermieter (bzw. die Hausverwaltung) informiert unverzüglich das zuständige Gesundheitsamt.
2. Information der Mieter: Alle betroffenen Mieter sollten schriftlich über den Befund informiert werden, inklusive etwaiger Vorsichtsmaßnahmen.
3. Ursachenanalyse und Sanierungsplan: In Abstimmung mit Fachleuten wird die Ursache ermittelt (z. B. zu niedrige Temperaturen, stagnierende Leitungen).
4. Technische und thermische Maßnahmen: Häufig erfolgt eine thermische Desinfektion (Erhitzung auf ca. 70 °C und Durchspülen). Alternativ oder ergänzend kann eine chemische Desinfektion erfolgen. Tote Leitungszweige sollten stillgelegt und zurückgebaut werden.
5. Nachkontrolle: Folgetests bestätigen, dass die Werte wieder unter dem Grenzwert liegen. Das Gesundheitsamt kann vorübergehend kürzere Prüfintervalle anordnen.

Während der gesamten Sanierungsphase ist eine enge Zusammenarbeit mit dem Gesundheitsamt wichtig. Dieses kann weitere Anordnungen treffen – etwa den Einbau von Duschfiltern oder Nutzungshinweise. Wichtig: Ein Legionellenbefall stellt einen Sachmangel der Mietsache dar. Mieter können daher unter Umständen die Miete mindern, bis das Problem behoben ist. Die Kosten für Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen trägt der Eigentümer und darf sie nicht auf Mieter umlegen.

Fazit: Die Legionellenprüfung ist ein essenzieller Teil der Verkehrssicherungspflichten von Vermietern. Sie schützt die Gesundheit der Bewohner und bewahrt Vermieter vor rechtlichen Konsequenzen. Mit guter Planung und gewissenhafter Durchführung lässt sich der Aufwand in Grenzen halten. Ein professionelles Immobilienmanagement – ggf. unterstützt durch digitale Tools wie Rentmio – stellt sicher, dass Prüftermine nicht versäumt werden und im Ernstfall schnell reagiert wird. So erfüllen Vermieter ihre Pflichten und sorgen zugleich für sicheres Trinkwasser in ihren Liegenschaften.

FAQ: Legionellenprüfung in der Vermietung

Für welche Gebäude besteht eine Legionellenprüfungspflicht?

Die Prüfpflicht greift bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung, wenn mindestens eine Wohnung vermietet ist. Konkret muss ein Gebäude die Kriterien erfüllen: Zentraler Boiler, mindestens drei Wohneinheiten mit Duschen und ein Warmwasserspeicher > 400 Liter oder Leitungsvolumen > 3 Liter. Ein- und Zweifamilienhäuser, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, sind dagegen ausgenommen.

Wie oft muss die Legionellenprüfung durchgeführt werden?

In Wohngebäuden, die unter die Prüfpflicht fallen, schreibt die Trinkwasserverordnung vor, dass mindestens alle drei Jahre eine Legionellenuntersuchung stattfinden muss. Bei einem positiven Befund kann das Gesundheitsamt auch häufigere Intervalle anordnen.

Was ist zu tun, wenn Legionellen im Trinkwasser gefunden werden?

Wird ein Grenzwertüberschreitung festgestellt (aktuell > 100 KBE Legionellen pro 100 ml Wasser), muss der Vermieter schnell handeln: Gesundheitsamt informieren, Mieter unterrichten, Maßnahmen wie thermische oder chemische Desinfektion durchführen und Nachkontrollen veranlassen.

Können die Kosten der Legionellenprüfung auf die Mieter umgelegt werden?

Ja, die Kosten der regelmäßigen Legionellenprüfung (orientierende Routineuntersuchung) dürfen als Betriebskosten umgelegt werden. Maßnahmen bei Befund (Nachbeprobung, Desinfektion, Sanierung) gelten als Mangelbeseitigung und sind vom Vermieter zu tragen.

Welche Konsequenzen drohen, wenn ein Vermieter die Legionellenprüfung vernachlässigt?

Die Nichteinhaltung der Prüfpflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Es drohen Bußgelder von bis zu 25.000 €, außerdem Haftungsrisiken bei Erkrankungen sowie Sanktionen bei Verstoß gegen Melde- und Informationspflichten.