Kündigungsfristen ohne Mietvertrag – was Vermieter wissen müssen

Ein Mietverhältnis ohne schriftlichen Vertrag – geht das überhaupt? Tatsächlich kommt es gar nicht so selten vor: Man kennt sich, vertraut sich und verzichtet auf “Formalitäten”. Solange alles gut läuft, mag das funktionieren. Doch spätestens bei einer Kündigung tauchen Fragen auf: Welche Kündigungsfrist gilt, wenn nichts Schriftliches vereinbart wurde? Können Mieter oder Vermieter einfach von heute auf morgen kündigen? In diesem Ratgeber klären wir, welche Regeln das Mietrecht für mündliche oder formlose Mietverhältnisse bereithält. Sie erfahren, warum ein fehlender schriftlicher Vertrag keineswegs ein rechtsfreier Raum ist, welche Kündigungsfristen dann gelten und wie Sie als Vermieter korrekt vorgehen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Mietverhältnis ohne schriftlichen Vertrag – geht das?

Ja, ein mündlicher Mietvertrag oder ein Mietverhältnis “per Handschlag” ist grundsätzlich gültig. Nach deutschem Recht (BGB) bedarf ein Mietvertrag über Wohnraum keiner besonderen Form, solange er unbefristet geschlossen wird. Wenn Sie sich mit einem Mieter mündlich einig sind über die Wohnung, die Miethöhe und den Einzugstermin, dann existiert rechtlich ein vollwertiger Mietvertrag – nur eben ohne Papier. Beide Seiten haben damit nahezu die gleichen Rechte und Pflichten wie bei einem schriftlichen Vertrag.

Beispiel: Ein kleiner Vermieter vermietet die Einliegerwohnung im Haus an einen Bekannten, ohne schriftlichen Vertrag. Man einigt sich mündlich auf 600 EUR Miete im Monat. Nach einem Jahr treten Probleme auf und der Vermieter möchte kündigen. Nun steht er vor der Frage, wie ohne schriftliche Vereinbarung gekündigt werden kann.

Wichtig zu verstehen: Ohne schriftlichen Vertrag gelten automatisch die gesetzlichen Regeln des Mietrechts. Individuelle Absprachen, die nicht bewiesen werden können, haben dann kaum Bestand. Das heißt, der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, man habe “damals etwas anderes vereinbart”, wenn es nicht schriftlich fixiert ist. Im Zweifel zieht das Gesetz.

Gesetzliche Kündigungsfrist bei fehlendem Mietvertrag

Auch wenn kein Mietvertrag auf Papier existiert, müssen sich Vermieter und Mieter bei einer ordentlichen Kündigung an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Diese sind in § 573c BGB festgelegt. Für den Mieter bedeutet das: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, unabhängig davon, wie lange er schon dort wohnt. Eine kürzere Frist – etwa “ein Monat, weil ja nichts schriftlich vereinbart ist” – gilt nicht. Das ist ein häufiger Irrtum. Mieter dürfen also nicht einfach ohne Weiteres zum nächsten Monat ausziehen, nur weil nichts Schriftliches vorliegt.

Für Sie als Vermieter greifen die gestaffelten Kündigungsfristen je nach Wohndauer, genau wie bei einem schriftlichen Vertrag:

• Wohndauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Wohndauer über 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Wohndauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Ein Beispiel: Ihr Mieter wohnt seit 6 Jahren bei Ihnen ohne schriftlichen Vertrag. Wenn Sie nun kündigen möchten (und einen berechtigten Grund haben, dazu später mehr), beträgt Ihre Kündigungsfrist 6 Monate. Das Mietverhältnis würde also erst ein halbes Jahr nach Zugang der Kündigung enden.

Wichtig: Die Kündigung muss trotzdem schriftlich erfolgen. Auch wenn der ursprüngliche Vertrag mündlich geschlossen wurde, verlangt § 568 BGB für die Beendigung des Mietverhältnisses die Schriftform. Das heißt, Sie müssen eine Kündigung aufsetzen, diese unterschreiben und dem Mieter zustellen – am besten per Einschreiben oder mit Zeugen, genau wie bei jedem anderen Mietverhältnis.

Zudem gilt die Regel mit dem dritten Werktag: Damit ein Monat bei der Kündigungsfrist noch mitzählt, muss Ihre Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Verspätet sich die Zustellung, verschiebt sich das Vertragsende entsprechend nach hinten.

Braucht der Vermieter einen Grund, wenn kein Mietvertrag existiert?

Ein weitverbreiteter Irrtum ist die Annahme, ohne schriftlichen Vertrag könne der Vermieter “einfach so” kündigen. Das stimmt nicht. Selbstverständlich müssen alle gesetzlichen Kündigungsschutzregeln eingehalten werden. Insbesondere heißt das: Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur mit einem berechtigten Interesse möglich (§ 573 BGB). Ein fehlender Vertrag ändert daran nichts.

Die typischen berechtigten Kündigungsgründe sind zum Beispiel:

• Eigenbedarf (Sie oder Familie möchten die Wohnung selbst nutzen)
• Vertragsverletzungen des Mieters (z. B. erheblicher Zahlungsverzug oder unzumutbares Verhalten)
• Wirtschaftliche Verwertung (z. B. das Haus soll abgerissen oder umfangreich umgebaut werden, sodass Vermietung unzumutbar wird)

Ohne solchen Grund können Sie nicht ordentlich kündigen, selbst wenn nichts Schriftliches existiert. Der Mieter genießt den vollen Kündigungsschutz des Gesetzes.

Praxis-Tipp: Gerade weil bei einem formlosen Mietverhältnis vieles auf Vertrauen basierte, sollten Sie als Vermieter noch sorgfältiger vorgehen. Prüfen Sie Ihren Kündigungsgrund und stellen Sie sicher, dass er gerichtsfest ist. Wenn kein legitimer Grund vorliegt, bleibt nur eine einvernehmliche Lösung (z. B. ein Aufhebungsvertrag).

Fristlose Kündigung bei mündlichem Mietvertrag – geht das?

Die Möglichkeit zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung besteht natürlich auch bei einem mündlichen Mietverhältnis. Hier gelten die gleichen Voraussetzungen wie sonst:

• Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist z. B. möglich, wenn der Mieter zweimal hintereinander keine Miete zahlt oder insgesamt mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist (§ 543 BGB). Auch andere gravierende Vertragsverstöße können eine fristlose Kündigung rechtfertigen (etwa unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung, nachhaltige Störungen des Hausfriedens).
• Umgekehrt kann der Mieter fristlos kündigen, falls der Vermieter die Wohnung massiv vernachlässigt (z. B. erhebliche Mängel, Gesundheitsgefährdung) und trotz Fristsetzung nicht für Abhilfe sorgt.

Ob schriftlicher Vertrag oder nicht: Die Gründe für fristlose Kündigungen sind gesetzlich klar definiert und müssen im Kündigungsschreiben genau angegeben werden. Auch hier ist die Schriftform Pflicht. In der Praxis bedeutet “fristlos” übrigens nicht unbedingt “sofort raus”. Oft wird eine kurze Räumungsfrist durch das Gericht gewährt, selbst wenn die Kündigung an sich berechtigt ist. Als Vermieter sollten Sie die außerordentliche Kündigung nur in Extremfällen nutzen, da die Hürden hoch sind und Fehler schnell zur Unwirksamkeit führen.

Besonderheiten: Befristungen und mündliche Absprachen

Ein Mietverhältnis ohne schriftlichen Vertrag ist in der Regel unbefristet. Wenn Sie und der Mieter allerdings mündlich eine Befristung vereinbart haben (“Du kannst ein Jahr hier wohnen”), gilt Folgendes: Ist die vereinbarte Mietdauer länger als ein Jahr, so greift § 550 BGB. Dieser besagt, dass ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr ohne Schriftform geschlossen wurde, als unbefristet gilt. Das heißt, trotz anderslautender Absprache können beide Seiten nach Ablauf eines Jahres mit den üblichen Fristen kündigen. Die Idee dahinter ist, mündliche Langzeit-Abreden rechtlich nicht gelten zu lassen, um Klarheit zu schaffen.

Ist die mündliche Befristung kürzer als ein Jahr, bleibt sie wirksam. Beispiel: Sie einigen sich, dass der Mieter vom 1. Januar bis 31. August in Ihrer Ferienwohnung wohnen darf, ohne Vertrag. Diese Abrede ist gültig und endet zum 31. August automatisch. Eine ordentliche Kündigung ist in diesem Fall gar nicht erforderlich, da das Mietverhältnis befristet ausläuft.

Insgesamt hat das Fehlen eines schriftlichen Vertrags oft weitere Konsequenzen zugunsten des Mieters: Viele Vereinbarungen, die üblicherweise im Vertrag stehen, finden keine Anwendung. Zum Beispiel:

• Schönheitsreparaturen: Ohne vertragliche Klausel ist laut Gesetz der Vermieter für Renovierungen zuständig, nicht der Mieter.
• Nebenkosten: Sind Nebenkosten (Betriebskosten) nicht klar vertraglich umgelegt, können Sie diese eventuell nicht zusätzlich einfordern – die vereinbarte Miete könnte als Bruttomiete gelten, welche bereits alles abdeckt.
• Haustierhaltung, Untervermietung, Kündigungsverzicht etc.: Alle besonderen Regelungen, die oft schriftlich festgehalten werden, entfallen. Es gilt allein die Gesetzeslage, die häufig eher mieterfreundlich ist.

Für Vermieter bedeutet das ein Risiko: Was nicht schriftlich fixiert ist, lässt sich im Streitfall schwer durchsetzen. Daher sollte man im eigenen Interesse bei künftigen Mietverhältnissen immer einen schriftlichen Vertrag schließen.

Tipps für Vermieter: Kündigung ohne Vertrag richtig durchführen

Wenn Sie sich in der Situation befinden, ein Mietverhältnis ohne schriftlichen Vertrag beenden zu wollen, beachten Sie diese Hinweise, um Fehler zu vermeiden:

• Kündigung stets schriftlich einreichen: Auch wenn der Vertrag mündlich war, die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Am besten per Einschreiben oder Übergabe mit Zeugen zustellen, damit Sie einen Nachweis haben.
• Kündigungsfrist korrekt berechnen: Finden Sie heraus, wie lange der Mieter schon in der Wohnung lebt, um die richtige Frist (3, 6 oder 9 Monate) zu bestimmen. Bei Unsicherheit lieber die längere Frist ansetzen – eine zu kurze Frist macht die Kündigung unwirksam.
• Grund angeben: Nennen Sie im Kündigungsschreiben immer den Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf) klar und ausführlich. Das ist zwar gesetzlich nur bei Vermieterkündigungen Pflicht, aber auch ein Mieter sollte idealerweise begründen, warum er kündigt (ist jedoch nicht zwingend). In Ihrem Fall als Vermieter gilt: Ohne berechtigten Grund keine Kündigung – denken Sie daran.
• Einvernehmliche Lösung suchen: Gerade weil kein schriftlicher Vertrag besteht, setzen Sie vielleicht auf ein gutes Verhältnis. Nutzen Sie das: Sprechen Sie mit dem Mieter offen über Ihre Beweggründe. Vielleicht lässt sich ein Aufhebungsvertrag schließen oder ein Auszugsdatum finden, das beiden passt, ohne starre Fristen. Mieter sind mitunter kooperativer, wenn man fair auf sie zugeht.
• Nachträgliche Verschriftlichung: Sollte das Mietverhältnis doch fortgesetzt werden (z. B. weil man sich zunächst doch nicht trennt), ziehen Sie in Betracht, nachträglich einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen. So lassen sich zukünftige Unklarheiten vermeiden.

Und ganz grundsätzlich: Lernen Sie aus der Erfahrung. Ein schriftlicher Mietvertrag mag am Anfang lästig erscheinen, aber er schafft Rechtssicherheit für beide Seiten. Gerade als Vermieter schützt er Sie davor, im Streitfall mit leeren Händen dazustehen.

Wichtige Fragen zu Kündigungsfristen ohne Mietvertrag

Ist ein mündlicher Mietvertrag rechtsgültig?

Ja. Auch eine mündliche Abmachung über Miete und Wohnung gilt als Mietvertrag. Es gibt keine Pflicht zur Schriftform, solange das Mietverhältnis unbefristet ist. Beide Seiten haben daraus Rechte und Pflichten – zum Beispiel muss der Mieter pünktlich Miete zahlen und Sie als Vermieter müssen die Wohnung zum Gebrauch überlassen und instand halten.

Welche Kündigungsfrist gilt, wenn nichts vereinbart wurde?

In Abwesenheit eines schriftlichen Vertrags gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Für den Mieter sind das in Deutschland grundsätzlich 3 Monate Kündigungsfrist. Für den Vermieter gilt ebenfalls mindestens 3 Monate, die sich jedoch verlängern (auf 6 bzw. 9 Monate), wenn der Mieter länger als 5 bzw. 8 Jahre in der Wohnung lebt.

Kann der Vermieter ohne Vertrag fristlos kündigen

Nur unter den gleichen strengen Voraussetzungen wie mit Vertrag. Ein fehlender schriftlicher Vertrag allein ist kein Kündigungsgrund. Fristlose Kündigung geht nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters – zum Beispiel erheblicher Mietrückstand oder andere gravierende Vertragsbrüche. Auch dann muss die Kündigung schriftlich mit Begründung erfolgen.

Darf der Mieter ohne schriftlichen Vertrag sofort ausziehen?

Nein, auch ein Mieter ist an die gesetzlichen Fristen gebunden. Ein verbreiteter Irrglaube ist, der Mieter könne jederzeit einfach gehen, weil “nichts unterschrieben” wurde. Hält der Mieter die Kündigungsfrist nicht ein und zieht vorzeitig aus, schuldet er grundsätzlich weiterhin die Miete bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Natürlich können Vermieter und Mieter einvernehmlich einen früheren Auszug vereinbaren – das sollte dann idealerweise schriftlich festgehalten werden (Aufhebungsvertrag).

Wie kündige ich ein Mietverhältnis ohne Vertrag korrekt?

Als Vermieter kündigen Sie einen mündlichen Mietvertrag genauso, wie Sie einen schriftlichen kündigen würden: Sie schreiben ein Kündigungsschreiben, unterschreiben es und senden oder übergeben es dem Mieter. In dem Schreiben nennen Sie den Termin, zu dem das Mietverhältnis enden soll (unter Beachtung der Frist) und geben den Kündigungsgrund an. Weisen Sie – gerade bei Eigenbedarfskündigungen – den Mieter auch auf sein Widerspruchsrecht hin. Form und Frist müssen absolut eingehalten werden, sonst ist die Kündigung unwirksam.

Zum Schluss noch ein Rat: Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten, bevor Sie kündigen. Ohne schriftlichen Vertrag kommt es besonders auf korrektes Vorgehen an, um keine Angriffsfläche zu bieten.