Kosten bei Änderung der Teilungserklärung – wer trägt sie?

Die Teilungserklärung ist die „Verfassung“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Änderungen dieses Dokuments sind selten, aber manchmal notwendig – etwa wenn sich Regelungen als unpraktisch erweisen, bauliche Änderungen erfolgen (z. B. Zusammenlegung von Wohnungen) oder neue gesetzliche Anforderungen Anpassungen erfordern. Eine Änderung der Teilungserklärung ist jedoch aufwändig: Sie bedarf meist der Zustimmung aller Eigentümer und der notariellen Beurkundung mit Grundbucheintrag. Damit verbunden sind Kosten, die schnell in die Hunderte oder gar Tausende Euro gehen. Doch wer trägt diese Kosten? Im Folgenden klären wir, welche Posten anfallen (Notar, Grundbuchamt etc.), in welchen Fällen Kosten umlagefähig sind (Stichwort Umlage auf Mieter) und wie in der Praxis die Kostenverteilung gehandhabt wird – inklusive Beispielen.

Notwendige Schritte bei einer TE-Änderung (und warum sie Geld kosten)

Eine Teilungserklärung (TE) zu ändern ist juristisch gesehen so anspruchsvoll wie ihre Erststellung. Ohne Notar geht nichts: Jede Änderung muss notariell beurkundet werden (§ 7 WEG verlangt notarielle Beglaubigung für Aufteilungspläne und deren Änderungen). Ein einfacher Beschluss der Eigentümer genügt also nicht – er ist nur der erste Schritt. Nach dem einstimmigen Beschluss (bzw. qualifizierter Mehrheit, falls in der Gemeinschaftsordnung so vorgesehen) erstellt ein Notar eine Ergänzungsurkunde oder neue Teilungserklärung. Diese wird von allen Eigentümern unterzeichnet oder genehmigt und dann beim Grundbuchamt eingereicht. Das Grundbuch muss für die betroffenen Einheiten angepasst werden.

Warum entstehen hier Kosten? Notare und Grundbuchämter erheben Gebühren nach festen Tabellen (GNotKG), die sich am Gegenstandswert orientieren. Je höher der Immobilienwert oder je umfassender die Änderung, desto höher die Gebühren. Zusätzlich können Kosten für technische Unterlagen entstehen, z. B. wenn ein neuer Aufteilungsplan oder eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig ist. Die Bescheinigung wird vom Bauamt ausgestellt und kostet je nach Aufwand ca. 100–300 €.

Typische Szenarien:

• Aufteilung einer Wohnung in zwei Einheiten (neuer Aufteilungsplan).
• Zusammenlegung von Wohnungen (Änderung Miteigentumsanteile).
• Änderung von Regelungen (z. B. Kostenschlüssel, Sondernutzungsrechte).

In all diesen Fällen fallen erneut Notar- und Grundbuchkosten an, ähnlich wie bei der ursprünglichen Aufteilung[39][40]. Eine Teilungserklärung ist bindend, daher braucht jede Abweichung den formellen Akt der Änderung[41]. Die Dauer eines solchen Verfahrens liegt oft bei mehreren Wochen bis wenigen Monaten – ca. 6–12 Wochen sollten Eigentümer einplanen[42].

Kostenpunkte und typische Höhe der Gebühren

Welche Kosten kommen konkret auf die Beteiligten zu? Die wichtigsten Posten sind:

• Notarkosten: Entwurf und Beurkundung. Bei mittleren Objekten häufig ca. 500–1.500 €[43].
• Grundbuchkosten: Eintragung der Änderung, oft ca. 200–500 €[43].
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Nur bei baulichen Änderungen, meist 100–300 €[43].
• Aufteilungsplan/Architekt: Je nach Aufwand ab ~500 € aufwärts[44].
• Rechtsberatung (optional): Bei komplexen Fällen einige hundert Euro zusätzlich[45].

Beispiel: Änderung einer textlichen Regel in einer WEG mit 10 Einheiten: Notar ~800 €, Grundbuch ~300 €, Gesamt ~1.100 €. Bei baulichen Änderungen plus Plan/Bescheinigung kann die Summe 1.500–3.000 € erreichen[46].

Kosten sparen? Viel Spielraum gibt es nicht, da Gebühren gesetzlich festgelegt sind. Möglich ist, mehrere Änderungen zu bündeln, um doppelte Notar-/Grundbuchkosten zu vermeiden.

Wer trägt die Kosten der Änderung?

Gesetzlich ist nicht ausdrücklich geregelt, wer die Kosten zu tragen hat. In der Praxis gilt:

• Veranlasser-Prinzip: Wer die Änderung anregt oder hauptsächlich profitiert, trägt typischerweise die Kosten. Beispiel: Ein Eigentümer teilt seine Wohnung und übernimmt die Gebühren allein.
• Gemeinschaftliche Änderungen: Beschließt die WEG eine Änderung im gemeinsamen Interesse, tragen alle – meist nach Miteigentumsanteilen oder über das Gemeinschaftskonto.
• Kostenregelung im Beschluss: Es ist sinnvoll, im Änderungsbeschluss die Kostenverteilung festzulegen, um Streit zu vermeiden.

Achtung: Die Instandhaltungsrücklage ist in der Regel nicht für TE-Änderungen gedacht. Hier braucht es einen gesonderten Beschluss.

Umlagefähigkeit auf Mieter – können Vermieter die Kosten weiterreichen?

Kurzantwort: Nein.

• Nebenkosten-Umlage: Notar- und Grundbuchkosten sind keine Betriebskosten nach BetrKV. Eine Umlage über die Nebenkostenabrechnung ist ausgeschlossen.
• Modernisierungsumlage: Die TE-Änderung selbst ist keine bauliche Modernisierung. Nur echte Baukosten können ggf. über § 559 BGB umgelegt werden – nicht die Rechtskosten.
• Vertragsklauseln: Eine direkte Umlage auf Mieter wäre unwirksam.

Praxisbeispiele zur Kostenverteilung

• Beispiel 1: Wohnungsteilung – Eigentümer A teilt seine Wohnung. Er trägt alle Kosten (z. B. 1.500 €).
• Beispiel 2: Kostenschlüssel ändern – alle profitieren, daher Kosten gemeinschaftlich (z. B. 800 € aus Gemeinschaftskasse).
• Beispiel 3: Sondernutzungsrecht Garage – zwei Eigentümer profitieren, Kosten geteilt (z. B. je 300 €).

Zusammenfassung und Tipps

• Notwendigkeit prüfen: Nicht jede Änderung erfordert eine TE-Anpassung.
• Kosten kalkulieren: Frühzeitig Notar-/Grundbuchkosten schätzen lassen.
• Kostenverteilung klären: Im Beschluss festhalten.
• Dokumentation: Beschlüsse und Rechnungen archivieren (ggf. steuerlich relevant).
• Umlage auf Mieter: Nicht möglich – als Investitions-/Verwaltungskosten einplanen.

Alles in allem gilt: Die Kosten einer TE-Änderung trägt in der Regel der, der sie will. Planen Sie Änderungen vorausschauend und binden Sie alle Eigentümer fair ein, dann steht einer erfolgreichen Anpassung Ihrer Teilungserklärung nichts im Wege.

FAQ: Teilungserklärung ändern – Kosten und Ablauf

Brauchen wir alle Eigentümer an Bord für eine TE-Änderung? Ja, meistens ist Einstimmigkeit nötig. Nur wenn die Gemeinschaftsordnung qualifizierte Mehrheiten vorsieht, kann es Ausnahmen geben.

Wie läuft eine Änderung der Teilungserklärung genau ab? Eigentümerbeschluss, notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch. Erst dann ist die Änderung wirksam[48].

Mit welchen Kosten müssen wir rechnen? Üblich sind Notar- und Grundbuchkosten im niedrigen vierstelligen Bereich. Kommen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung hinzu, steigen die Kosten entsprechend[43].

Wer bezahlt die Änderung – kann ich das auf alle umlegen? In der Regel der Veranlasser, sofern er allein profitiert. Bei gemeinschaftlichem Interesse können alle beteiligt werden. Mieterbeteiligung ist ausgeschlossen.

Wie lange dauert es, bis die Änderung durch ist? Meist 6–12 Wochen, abhängig von Notartermin und Grundbuchamt. Wirksam wird die Änderung erst mit Eintragung im Grundbuch[42].