Glasfaserausbau: Kosten für Eigentümer und Umlage auf Mieter

Schnelles Internet gehört heute zur Wohnqualität – immer häufiger steht daher der Glasfaserausbau auch bei Vermietern und Eigentümern auf der Agenda. Glasfaseranschlüsse versprechen Gigabit-Geschwindigkeiten und sind ein zukunftssicheres Upgrade für Immobilien. Doch viele Eigentümer fragen sich: Was kostet mich der Glasfaserausbau? Muss ich als Vermieter dafür bezahlen? Und wenn ja, kann ich die Kosten an meine Mieter weitergeben? In diesem Beitrag beleuchten wir, wann Eigentümer an den Kosten beteiligt werden, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen (Stichwort Telekommunikationsgesetz, „Nebenkostenprivileg“) gelten und wie Vermieter strategisch mit dem Thema umgehen sollten. Dazu gibt es Empfehlungen, wie man am besten vorgeht, um Kosten zu minimieren und gleichzeitig den Wert der Immobilie zu steigern.

Wann und warum könnten Eigentümer für Glasfaser zahlen müssen?

Grundsätzlich wird der Glasfaserausbau in Deutschland von Telekommunikationsunternehmen vorangetrieben – oft in Kooperation mit Kommunen. In vielen Fällen kommen Anbieter (Provider) auf die Hauseigentümer zu, um deren Gebäude ans neue Netz anzuschließen. Ob und wie viel ein Eigentümer zahlen muss, hängt stark vom Geschäftsmodell des Anbieters ab:

• Ausbau ohne Eigentümerbeitrag (Ideal): In städtischen Gebieten oder bei Aktionsangeboten übernehmen die Netzbetreiber die Kosten für Hausanschluss und Inhaus-Verkabelung komplett, sofern genügend Wohnungen mitmachen. Hier muss der Eigentümer lediglich die Duldung der Bauarbeiten gestatten. Viele große Anbieter werben damit, den Anschluss kostenfrei zu legen, um später die Endkunden als zahlende Internetkunden zu gewinnen.
• Anschlusskosten und Baukostenzuschüsse: In manchen Fällen verlangen Anbieter einen einmaligen Baukostenzuschuss vom Eigentümer, besonders in ländlichen Gebieten oder wenn kein Förderprogramm greift. Das kann einige hundert bis wenige tausend Euro pro Gebäude ausmachen. Beispiel: Ein regionaler Anbieter fordert 800 € pro Hausanschluss, wenn nicht genügend Vorverträge zusammenkommen.
• Glasfaserbereitstellungsentgelt (neues Modell): Seit Ende 2021 gibt es im neuen Telekommunikationsgesetz (TKG) die Möglichkeit, dass das ausführende Telekommunikationsunternehmen ein sogenanntes Glasfaserbereitstellungsentgelt erhebt[49]. Dieses Entgelt ist eine Art monatliche Pauschale, die der Netzbetreiber vom Eigentümer verlangt, wenn er das Gebäude mit einer komplett neuen Glasfaser-Infrastruktur (bis in jede Wohnung) ausstattet. Deckelung: Maximal 5,00 € pro Wohneinheit und Monat über höchstens 5 Jahre sind erlaubt[50][51] – also insgesamt max. 300 € pro Wohnung (in Ausnahmefällen bis zu 9 Jahre = 540 €)[52][53]. Dieses Modell tritt insbesondere dort zutage, wo der Eigentümer aktiv den Vollausbau beauftragt oder zumindest zulässt.
• Pflicht oder Freiwilligkeit: Derzeit (Stand 2025) besteht keine gesetzliche Pflicht für Eigentümer, ihr Gebäude mit Glasfaser auszustatten oder Kosten zu übernehmen. Allerdings gibt es politische Bestrebungen, den sogenannten Vollausbau in Mehrfamilienhäusern voranzutreiben – eventuell auch gegen den Willen einzelner Eigentümer[54][55]. Man diskutiert ein Recht der Netzbetreiber auf Ausbau bis in jede Wohnung. Sollte dies kommen, könnten Eigentümer unter Umständen verpflichtet werden, den Zugang zu gestatten und möglicherweise das Bereitstellungsentgelt zu zahlen[56]. Aktuell aber entscheiden Eigentümergemeinschaften weitgehend selbst, ob sie einen Ausbau wollen, solange kein einzelner Anschlusswunsch vorliegt.

Wichtig: Mieter haben seit der TKG-Novelle 2021 ein Recht auf einen schnellen Internetanschluss. Das bedeutet, wenn ein Mieter einen Glasfaseranschluss verlangt, muss der Vermieter diesem Wunsch grundsätzlich zustimmen (Duldungspflicht ähnlich wie bei einer Parabolantenne, nur moderner). Er kann nicht einfach sagen „Nein“, sofern der Mieter bereit ist, die Vertragskosten des Providers zu tragen und keine unzumutbaren baulichen Auswirkungen entstehen. In der Praxis laufen solche Fälle oft darauf hinaus, dass dann gleich das ganze Haus mit angeschlossen wird. Als Eigentümer kommt man dem Ausbau also kaum aus, wenn die Nachfrage da ist – es ist eher eine Frage der Kostenverteilung.

Zusammengefasst: Eigentümer müssen zahlen, wenn der Netzbetreiber es verlangt und man den Ausbau möchte. Entweder einmalig als Baukostenzuschuss oder fortlaufend als Bereitstellungsentgelt. Viele Vermieter versuchen natürlich, Kosten zu vermeiden und warten auf Angebote, wo der Provider alles übernimmt. Dennoch sollte man informiert sein, was im ungünstigen Fall auf einen zukommen kann.

Glasfaserbereitstellungsentgelt und Nebenkostenprivileg – was Vermieter wissen müssen

Früher konnten Vermieter Kabel-TV-Grundgebühren über die Nebenkosten auf Mieter umlegen (sog. Nebenkostenprivileg). Dieses läuft zum 30.06.2024 aus. Im Zuge der Änderungen hat der Gesetzgeber aber ein neues Instrument geschaffen: das Glasfaserbereitstellungsentgelt. Dieses Entgelt darf der Netzbetreiber vom Eigentümer verlangen, wenn er im Haus ein reines Glasfasernetz installiert. Die Konditionen sind gesetzlich geregelt (§ 72 TKG):

• Maximal 5 € pro Monat pro Wohnung (brutto, inkl. MwSt)[50][57].
• Dauer: höchstens 5 Jahre (bzw. 9 Jahre bei besonders teuren Maßnahmen über 300 € pro Wohnung)[51][58].
• Es deckt nur die Inhouse-Netzinfrastruktur ab, nicht den eigentlichen Internet-Tarif oder TV-Dienste[59]. Die Mieter können ihren Provider und Tarif frei wählen – es besteht kein Zwang, einen bestimmten Dienst zu buchen[59].
• Voraussetzungen: Das Gebäude wird ans öffentliche Hochgeschwindigkeitsnetz angeschlossen, die interne Verkabelung besteht vollständig aus Glasfaser, und alle Anbieter dürfen Zugang haben (Open Access)[60][61].

Für Vermieter ist besonders interessant: Dürfen sie dieses Entgelt auf die Mieter umlegen? Die Antwort lautet: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Das TKG sieht vor, dass Vermieter das Glasfaserbereitstellungsentgelt im Rahmen der Betriebskosten weiterreichen können[50]. Damit wird quasi das alte Kabelprivileg abgelöst durch ein neues, aber befristetes „Glasfaserprivileg“. Konkret heißt das: Wenn Sie als Eigentümer so einen Vertrag mit dem Netzbetreiber abschließen und monatlich z. B. 4 € pro Wohnung zahlen, dürfen Sie diese 4 € als umlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umlegen (in der Nebenkostenabrechnung). Allerdings wirklich nur für maximal 5 bzw. 9 Jahre – danach ist Schluss, dann dürfen keine Infrastrukturkosten mehr auf Mieter abgewälzt werden[51][62].

Caveat: Das funktioniert nur, solange der Mieter nicht selbst direkt den Glasfaseranbieter zahlt. Hier geht es um die hausinterne Netzbereitstellung. Haben Sie als Vermieter keinen solchen Vertrag und zahlt der Mieter seinen Anschluss selbst, gibt es natürlich nichts umzulegen.

Beispielrechnung: Ein Gebäude mit 10 Wohnungen wird mit Glasfaser ausgestattet. Der Anbieter verlangt 5 € mtl. pro Wohnung, 5 Jahre lang. Als Vermieter können Sie pro Wohnung und Monat 5 € in die Nebenkosten einstellen (brutto). Pro Jahr sind das 60 €, über 5 Jahre 300 € – damit haben letztlich die Mieter diese Infrastruktur mitfinanziert. Nach Ablauf der 5 Jahre entfällt dieser Posten automatisch.

Aktuell (2025) sind max. 300 € vorgesehen, es gibt aber Pläne, diesen Betrag auf bis zu 960 € anheben zu können (was 5 € über 16 Jahre entspräche)[63]. Verbände wie Wohnen im Eigentum e. V. sehen das kritisch[52], da Eigentümer und indirekt Mieter stärker belastet würden. Das Thema ist also politisch in Bewegung.

Kostenumlage auf Mieter – welche Möglichkeiten gibt es?

Neben dem oben beschriebenen Bereitstellungsentgelt gibt es noch andere Überlegungen zur Umlage von Kosten im Zusammenhang mit Glasfaserausbau:

• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Wenn ein Vermieter aus eigener Tasche eine Modernisierung durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöht oder neuen Wohnwert schafft, kann er 8% der Kosten pro Jahr dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Gilt das auch für einen Glasfaseranschluss? Hier bewegt man sich in einer Grauzone. Einerseits verbessert schnelles Internet die Wohnqualität heutzutage eindeutig – es könnte als wohnwertsteigernde Modernisierung gelten. Andererseits sind die reinen Anschlusskosten oft schwer direkt pro Wohnung aufzuschlüsseln. Sollte ein Vermieter z. B. einen Elektriker beauftragen, Leerrohre und Glasfaserkabel im Haus zu verlegen (außerhalb eines Providervertrags), und dafür z. B. 5.000 € zahlen, könnte er theoretisch 8% = 400 € jährlich auf alle Mieten umlegen. In einem Haus mit 4 Parteien wären das 100 € pro Wohnung/Jahr, also ~8,33 € pro Monat zusätzlich. Ob dies im Einzelfall als Modernisierung anerkannt wird, hängt davon ab, ob man den Anschluss als nachhaltige Verbesserung definiert. Die Tendenz geht dahin, dass Digitalisierung als Modernisierung bewertet wird – allerdings muss man die Kappungsgrenzen und Ankündigungspflichten beachten (Mieterhöhungen wegen Modernisierung müssen 3 Monate vorher angekündigt werden und gewisse Obergrenzen einhalten).
• Betriebskosten: Außer dem genannten Glasfaserbereitstellungsentgelt gibt es noch laufende Kosten wie Strom für aktive Netztechnik (Verstärker) oder Wartung. Stromkosten für einen Kommunikationsverteiler im Haus könnten als Allgemeinstrom umlagefähig sein. Wartungskosten für die Anlage sind umlagefähig, wenn es eine Gemeinschaftsantenne/Satellit wäre – bei Glasfaser gibt es i. d. R. keine „Wartungskosten“ für passive Infrastruktur. Sollte jedoch der Eigentümer eine eigene Anlage betreiben, könnten Wartungskosten als Kabelanlagen-Betriebskosten angesetzt werden.
• Mieterwechsel-Szenario: Wenn ein Mieter einen Glasfaseranschluss wünscht, diesen legen lässt und auszieht, hat der nächste Mieter evtl. schon die Infrastruktur. Hier hat der Vermieter keine direkten Kosten getragen, das ist eher ein Thema von Nutzungsverträgen zwischen Mietern und Anbietern.

Insgesamt ist die Nebenkosten-Umlage über das Glasfaserbereitstellungsentgelt der praktisch wichtigste Weg, Kosten umzulegen[50]. Vermieter sollten dafür sorgen, dass die formalen Voraussetzungen erfüllt sind: Es muss ein entsprechender Vertrag mit dem Netzbetreiber vorliegen und die Informationen in der Nebenkostenabrechnung transparent ausgewiesen werden (inkl. Hinweis auf Beginn/Ende der Umlage)[64].

Hinweis: Die Umlegung von 5 € pro Monat ist brutto gedeckelt[57], man muss also ggf. rückwärts rechnen (bei gewerblicher Vermietung mit Vorsteuerabzug spielt das aber selten eine Rolle im Wohnbereich).

Strategische Empfehlungen für Vermieter und WEGs beim Glasfaserausbau

Angesichts der technischen Entwicklung und gesetzlichen Änderungen sollten Vermieter und Eigentümergemeinschaften eine Strategie für den Glasfaserausbau haben. Folgende Empfehlungen helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen und Kosten gerecht zu handhaben:

1. Informieren und Chancen nutzen: Erkunden Sie, ob in Ihrer Region ein Glasfaser-Ausbauprojekt läuft. Nutzen Sie Angebotsphasen, in denen Anschlüsse kostenlos oder vergünstigt gelegt werden.
2. Mit der WEG abgestimmt vorgehen: In Mehrfamilienhäusern sollten Vermieter und Eigentümer geschlossen auftreten. Stimmen Sie in der Eigentümerversammlung über den Glasfaseranschluss ab, sodass der Verwalter bevollmächtigt wird, Verträge mit dem Anbieter abzuschließen.
3. Kostenfairness im Blick behalten: Wenn Kosten anfallen, sollte transparent gemacht werden, wie diese verteilt werden. Innerhalb einer WEG heißt das: Wird die Rücklage angezapft? Gibt es eine Sonderumlage auf alle? Oder zahlen nur die Eigentümer, deren Wohnungen tatsächlich einen Vertrag nutzen?
4. Mietern gegenüber proaktiv sein: Heben Sie Glasfaser als Ausstattungsmerkmal hervor. Viele Mieter achten auf Internetgeschwindigkeit. Informieren Sie frühzeitig, wenn Arbeiten im Haus stattfinden.
5. Auf Umlage achten: Prüfen Sie die Vertragsgestaltung mit dem Anbieter genau. Lassen Sie sich bestätigen, dass die Voraussetzungen des § 72 TKG eingehalten werden (Open Access, Deckelung, Laufzeit).
6. Zukunftssicherheit: Eine Immobilie ohne Breitbandzugang verliert an Attraktivität. Ein Glasfaseranschluss macht das Objekt zukunftssicher und erhöht den Marktwert.
7. Koordination mit anderen Modernisierungen: Kombinieren Sie Glasfaser möglichst mit anderen Maßnahmen (z. B. Leerrohre bei Fassadenarbeiten), um Synergien zu nutzen.

Zusammengefasst: Seien Sie als Eigentümer proaktiv, informieren Sie sich über lokale Ausbaupläne und arbeiten Sie mit Ihren Mietern und Miteigentümern zusammen. Die Kostenfrage lässt sich oft entschärfen, wenn man gut plant – sei es durch Umlage auf Mieter im erlaubten Rahmen, durch Verhandlung mit dem Anbieter oder durch Sammelaktionen. Am Ende profitieren alle von einem zukunftssicheren Anschluss: Der Wert Ihrer Immobilie steigt, und Ihre Mieter freuen sich über schnelles Internet.

FAQ: Glasfaserausbau und Kosten

• Müssen Eigentümer für den Glasfaser-Hausanschluss immer bezahlen? Nein, nicht immer. Oftmals übernehmen die Anbieter die Anschlusskosten, insbesondere in Ballungsräumen oder wenn genügend Mieter einen Vertrag abschließen. Es gibt aber Fälle, wo ein Baukostenzuschuss verlangt wird oder wo das sogenannte Glasfaserbereitstellungsentgelt anfällt – ein monatlicher Betrag von bis zu 5 € pro Wohnung über einige Jahre[50]. Zahlen muss man in der Regel dann, wenn man den Ausbau will, der Anbieter aber Kosten auf die Eigentümer umlegt. Klären Sie im Vorfeld mit dem Netzbetreiber, ob und welche Kosten auf Sie zukommen.
• Dürfen Vermieter die Glasfaser-Kosten auf die Mieter umlegen? Ja, teilweise. Das Glasfaserbereitstellungsentgelt – falls es im Vertrag vereinbart ist – kann als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden[50]. Es ist aber gedeckelt (max. 5 €/Monat, und zeitlich begrenzt)[50][58]. Andere einmalige Kosten (z. B. Hausanschlussgebühr) können nicht direkt über Nebenkosten umgelegt werden. Hier könnte allenfalls eine Modernisierungs-Mieterhöhung in Frage kommen, wenn der Anschluss als Wohnwertverbesserung zählt. Praktisch nutzen Vermieter aber vor allem die Nebenkostenumlage des Bereitstellungsentgelts, da diese explizit erlaubt ist und einfach über die jährliche Abrechnung abgerechnet wird.
• Was bedeutet das Ende des Nebenkostenprivilegs für Kabel-TV? Bis Mitte 2024 durften Vermieter die Gebühren für Kabelfernsehen pauschal auf die Mieter umlegen, wenn es einen Sammelvertrag gab. Dieses Privileg entfällt. Mieter können dann Kabelgebühren einzeln kündigen bzw. müssen sie selbst tragen. Für Glasfaseranschlüsse wurde ein neues Modell geschaffen: das besagte Bereitstellungsentgelt, das jedoch zeitlich befristet ist. Das heißt, Vermieter können künftig nicht mehr dauerhaft TV- oder Netzkosten umlagen, sondern nur noch befristet die Infrastrukturkosten. Diese Änderung soll den Wettbewerb fördern, da Mieter dann frei entscheiden können, welchen Dienst (TV/Internet) sie buchen.
• Mein Mieter möchte Glasfaser – muss ich zustimmen? Im Prinzip ja, der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf einen „telekommunikativen Anschluss mit sehr hoher Kapazität“ (so die TKG-Formulierung). Als Vermieter müssen Sie den Einbau/Durchführung dulden, solange es zumutbar ist. Sie können aber selbst entscheiden, ob Sie sich daran beteiligen oder das dem Mieter überlassen. Oft wird der Anbieter versuchen, gleich das ganze Haus auszustatten. Dann empfiehlt es sich, nicht auf stur zu schalten, sondern konstruktiv mitzuwirken – schließlich kommt die Verbesserung auch Ihrer Wohnung zugute.
• Lohnt sich Glasfaser überhaupt für meine Mietwohnung? Aus Vermietersicht kann Glasfaser ein Pluspunkt sein, muss aber nicht jede Wohnung betreffen. In Gebieten mit bereits gutem Kabelinternet (z. B. 250 Mbit/s) mag der Unterschied für manche Mieter noch gering erscheinen. Der Trend geht jedoch klar Richtung Streaming, Homeoffice und Smart Home. Eine Glasfaserwohnung ist zukunftssicher und attraktiv, besonders für anspruchsvollere Mieterschaften. Mittelfristig könnte Fehlen von Glasfaser ein Wettbewerbsnachteil sein. Zudem sind viele Glasfaserangebote derzeit für Mieter preislich attraktiv. Kurzum: Ja, es lohnt sich perspektivisch, sofern die Kosten im Rahmen bleiben. Die Immobilie gewinnt an Wert und Vermieter können sie besser vermarkten.