Eigentumswohnung – Hausgeld im Durchschnitt: Kosten, Zusammensetzung und Tipps für Vermieter

Eigentümer einer Wohnung in einer Gemeinschaft (WEG) müssen monatlich Hausgeld zahlen. Aber was genau ist Hausgeld, welche Kosten deckt es ab, und wie hoch ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung im Durchschnitt? In diesem Artikel erfahren Sie, woraus sich das Hausgeld zusammensetzt, mit welchen Durchschnittskosten Sie rechnen können – inklusive regionaler Unterschiede – und welche Bedeutung das Hausgeld speziell für Vermieter hat.

Was ist Hausgeld und wofür wird es verwendet?

Das Hausgeld (auch Wohngeld genannt) ist die regelmäßige Zahlung, die Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlen, um die laufenden Kosten und den Unterhalt des Gemeinschaftseigentums zu finanzieren[1][2]. Es funktioniert ähnlich wie die Nebenkostenvorauszahlung bei Mietern, jedoch für Eigentümer. Jeder Eigentümer muss unabhängig von Eigennutzung, Vermietung oder Leerstand seinen Anteil leisten[3]. Das Hausgeld dient mehreren Zwecken:

• Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums: Kosten für Strom in Treppenhaus, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gärtner, Winterdienst etc.[4]. Diese umlagefähigen Betriebskosten können später auf einen Mieter übertragen werden (sofern im Mietvertrag vereinbart)[5].
• Verwaltungskosten: Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren der WEG usw. Diese Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig und vom Eigentümer selbst zu tragen[6][7].
• Instandhaltungsrücklage: Regelmäßiger Betrag für Rücklagen (Reserve) zur Finanzierung zukünftiger Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum[8][7]. Auch diese Rücklage ist nicht umlagefähig auf Mieter.

Wichtig: Nicht alle Kosten der Immobilie sind im Hausgeld enthalten. Zum Beispiel werden die Grundsteuer und die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung meist getrennt direkt vom Eigentümer bezahlt[9]. Das Hausgeld deckt primär die gemeinschaftlichen Ausgaben, nicht individuelle Kosten der Wohnung.

Welche Kostenpositionen sind im Hausgeld enthalten?

Die Bestandteile des Hausgeldes lassen sich in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten trennen[10][7]:

• Umlagefähige Hausgeldkosten: Hierzu zählen sämtliche Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, die bei Vermietung auf den Mieter umgelegt werden können[11]. Typische Posten sind z. B. Müllabfuhr, Frisch- und Abwasser, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Fahrstuhlwartung und die Gebäudeversicherung[4][12]. Heizkosten und Warmwasserkosten für eine Zentralheizung gehören ebenfalls dazu, werden aber meist separat gemäß Heizkostenverordnung verteilt[13].
• Nicht umlagefähige Hausgeldkosten: Das sind Ausgaben, die nicht auf Mieter abgewälzt werden dürfen. Hauptposten sind die Verwaltungskosten der WEG (Verwaltervergütung, WEG-Konto) sowie die Instandhaltungsrücklage[6][7]. Diese Positionen verbleiben beim Eigentümer.

Beispiel: Gibt es einen professionellen Verwalter, fließt dessen Honorar ins Hausgeld – der Vermieter kann es aber nicht an den Mieter weitergeben. Ebenso wird jeden Monat ein Betrag X in die Rücklage eingestellt, der dem Eigentümer gehört (Teil des Gemeinschaftsvermögens) und nicht umlagefähig ist.

Wie hoch ist das Hausgeld durchschnittlich?

Die Höhe des Hausgeldes variiert je nach Alter, Ausstattung und Zustand der Wohnanlage. Dennoch gibt es Richtwerte: Durchschnittlich liegt das Hausgeld in Deutschland etwa bei 3,00 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat[14][15]. Das heißt, für eine 50 m²-Wohnung können rund 150 bis 225 Euro Hausgeld pro Monat anfallen[14]. Größere Wohnungen verursachen entsprechend höhere absolute Beträge.

Eine Studie hat ermittelt, dass Hausgeldzahlungen typischerweise 20–30 % über den Nebenkosten eines vergleichbaren Mietobjekts liegen[16]. Praktisch bedeutet das: Während Mieter z. B. 2 €/m² an monatlichen Betriebskosten zahlen, müsste ein Eigentümer für dieselbe Einheit etwa 2,5 €/m² aufwenden, weil noch Rücklagen und Verwaltung hinzukommen. Als Faustregel werden häufig 3 bis 4,50 €/m² veranschlagt[16] – in diesem Bereich liegt das Hausgeld meistens.

Natürlich handelt es sich um Durchschnittswerte. In der Realität können die Kosten stark schwanken. Eine Neubauwohnung ohne Sanierungsbedarf und mit effizienter Haustechnik kann ein vergleichsweise niedriges Hausgeld haben (weniger Reparaturen, energiesparend), während eine Altbau-Immobilie mit vielen Gemeinschaftseinrichtungen (Aufzug, Garten, ggf. Pool) eher am oberen Ende liegt[17]. Entscheidend sind Faktoren wie Baujahr, Ausstattung (Aufzüge, Gemeinschaftsräume), Gebäudegröße und Vertragsgestaltung mit Dienstleistern.

Regionale Unterschiede beim Hausgeld

Es gibt auch regionale Unterschiede bei den Hausgeldkosten. Betriebskosten wie Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Hausmeisterdienste können je nach Kommune und Region stark variieren[13]. Beispielsweise sind Müllgebühren in manchen Großstädten deutlich höher als auf dem Land. Auch Lohnkosten für Hausmeister oder Gärtner schwanken je nach Region (in Ballungsgebieten meist teurer).

Darüber hinaus unterscheiden sich Versicherungskosten (z. B. Wohngebäudeversicherung) regional, da Risiko und Prämien für Sturm, Leitungswasser etc. je nach Gebiet unterschiedlich kalkuliert werden. Heizkosten hängen von lokalen Energiepreisen und dem Klima ab – eine Wohnung in den Alpen verursacht höhere Gemeinschaftsheizkosten als dieselbe Wohnung an der milderen Küste.

All diese Faktoren führen dazu, dass das Hausgeld z. B. in einer teuren Großstadtlage tendenziell mehr kostet als in einer Kleinstadt. Vergleiche zeigen, dass zwar bundesweit im Schnitt 3–4 €/m² üblich sind, aber je nach Objekt und Region Werte unter 3 € oder über 5 € möglich sind[17]. Wichtig ist immer der Blick auf die einzelnen Posten im Wirtschaftsplan: Stimmen z. B. die Müll- oder Hausmeisterkosten verdächtig nicht mit anderen Objekten überein, kann das an regionalen Preisunterschieden oder am konkreten Dienstleister liegen.

Was bedeutet das Hausgeld für Vermieter?

Für Vermieter ist das Hausgeld ein entscheidender Faktor bei der Kalkulation der Rendite. Denn obwohl der Mieter einen Großteil der Betriebskosten trägt, bleiben gewisse Kosten beim Vermieter hängen. Umlagefähig auf den Mieter sind nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (wie oben beschrieben). Nicht umlagefähig sind insbesondere die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage[6][7].

Praktisch bedeutet das: Der Vermieter zahlt das Hausgeld zunächst vollständig an die WEG-Verwaltung. Einmal jährlich erhält er eine Hausgeldabrechnung, ähnlich einer Nebenkostenabrechnung[18]. Dann kann er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung etwa 70–80 % dieser Kosten an seinen Mieter weiterbelasten, sofern im Mietvertrag eine entsprechende Betriebskostenklausel vereinbart ist[5]. Typischerweise übernimmt der Mieter rund zwei Drittel des Hausgeldes, während der Rest beim Vermieter verbleibt (für Rücklage und Verwaltung)[16]. Baufi24 beziffert das so: Das Hausgeld ist im Schnitt „um ca. 20 bis 30 % höher als die Nebenkosten für Mieter“[16] – diese Differenz muss der Eigentümer tragen.

Folgen für die Rendite: Vermieter sollten das Hausgeld bei der Mietpreis- und Renditekalkulation berücksichtigen. Die Nettokaltmiete deckt idealerweise nicht nur Finanzierung und persönlichen Aufwand, sondern auch die nicht umlegbaren Hausgeldanteile. Beispiel: Beträgt das Hausgeld 300 € und davon sind 180 € umlagefähig (auf den Mieter umlegbar), bleiben 120 € monatlich als Kosten beim Vermieter hängen (Verwalterhonorar, Rücklage). Diese 120 € mindern effektiv die Rendite der Immobilie und sollten durch eine entsprechende Nettomiete oder Wertsteigerung ausgeglichen werden.

Tipp für Vermieter: Achten Sie bei der Wohnungsauswahl und beim Kauf auf das Hausgeld. Ein ungewöhnlich niedriges Hausgeld ist nicht zwingend gut – es könnte bedeuten, dass an Rücklagen oder Instandhaltung gespart wird, was zu bösen Überraschungen führen kann (Sonderumlagen für Reparaturen). Ein hohes Hausgeld wiederum drückt die laufende Rendite. Prüfen Sie die Wirtschaftspläne und Rücklagen der letzten Jahre: Sind wichtige Sanierungen geplant? Wie hoch ist die Rücklage? Solche Informationen zeigen, ob das aktuelle Hausgeld realistisch ist. Zudem lohnt der Vergleich mehrerer Verwaltungen: Manche Hausverwaltungen wirtschaften effizienter als andere, was sich in moderateren Kosten ausdrückt.

FAQ zum Hausgeld

Was ist Hausgeld genau und wer muss es bezahlen?

Das Hausgeld ist das monatliche Wohngeld einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es umfasst die Unterhaltskosten für das Gemeinschaftseigentum – also Betriebskosten, Verwaltung und Rücklagen. Zahlungspflichtig ist immer der Wohnungseigentümer (bzw. Vermieter), nicht der Mieter[18]. Der Eigentümer leistet die Hausgeldvorauszahlungen an die WEG-Verwaltung. Mieter zahlen kein Hausgeld, sondern nur Nebenkosten an den Vermieter. Allerdings kann der Vermieter einen Teil des Hausgeldes über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, nämlich die umlagefähigen Betriebskosten.

Ist Hausgeld das Gleiche wie Nebenkosten?

Nein. Das Hausgeld enthält zwar die Nebenkosten des Gemeinschaftseigentums, geht aber darüber hinaus. Nebenkosten (Betriebskosten) decken z. B. Müll, Wasser, Hausmeister, Heizung etc. ab – diese Positionen sind Teil des Hausgelds und können auf einen Mieter umgelegt werden. Zusätzlich beinhaltet das Hausgeld jedoch nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage, die ein Mieter nicht tragen muss[19][20]. Für Eigentümer ist Hausgeld also die Summe aus umlagefähigen Nebenkosten plus eigenen Kostenanteilen.

Wie hoch ist das Hausgeld im bundesweiten Durchschnitt?

Je nach Gebäude und Region liegt das Hausgeld meist zwischen 3,00 und 4,50 € pro m² Wohnfläche im Monat[14][16]. Eine 80 m² Wohnung hätte also grob 240 € bis 360 € Hausgeld monatlich. Dieser Durchschnitt kann jedoch stark abweichen, je nach Alter der Immobilie, Ausstattung (Aufzug, Garten, Pool erhöhen die Kosten) und Effizienz der Hausverwaltung. Wichtig: Rund 20–30 % des Hausgeldes entfallen in der Regel auf nicht umlagefähige Posten (Rücklage, Verwaltung)[16] – diesen Anteil trägt ein Vermieter selbst, während der Rest durch Umlage auf Mieter gedeckt werden kann.

Kann der Vermieter das Hausgeld auf den Mieter umlegen?

Nur teilweise. Umlagefähig sind die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) – dazu zählen z. B. Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Allgemeinstrom etc.[11]. Diese Posten kann der Vermieter per Mietvertrag auf den Mieter übertragen (Nebenkostenvorauszahlung). Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltergebühren und Instandhaltungsrücklagen[6]. Faustregel: Im Schnitt kann ein Vermieter etwa 70–80 % des Hausgeldes an den Mieter weitergeben, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält[5]. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag kann kein Teil des Hausgeldes auf den Mieter abgewälzt werden[21] – dann zahlt der Eigentümer alles selbst.

Wer legt die Höhe des Hausgeldes fest?

Die Hausverwaltung erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan, der alle erwarteten Ausgaben der WEG enthält. Auf der Eigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit diesen Wirtschaftsplan und damit auch die Höhe der monatlichen Hausgeld-Vorauszahlungen[22][23]. Innerhalb des Jahres wird das Hausgeld dann gemäß diesem Plan gezahlt. Nach Jahresende erfolgt die Hausgeldabrechnung durch den Verwalter, in der die Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten abgerechnet werden[24]. Etwaige Nachzahlungen bei höheren Kosten oder Guthaben bei zu hohen Vorauszahlungen werden dann zwischen Verwaltung und Eigentümern ausgeglichen[25].